2025/11/10 自由財經 徐義平

申請案住宅樓地板面積達2/3以上 才能獲容積獎勵

「紙片屋」、「鳥籠建案」恐將說掰掰！「都市危險及老舊建築物加速重建條例」（危老條例）不到兩年就要落日，內政部正加速擬定修法方向，預期將限制最小基地開發規模，門檻擬設在五〇〇平方公尺（約一五一．二五坪），若低於門檻則不給予容積獎勵，僅能獲得稅捐減免。

高力國際不動產業主代表服務部董事黃舒衛表示，危老重建祭出各種低門檻誘因，整體來看刺激申請數量，但也衍生新的住宅問題，像是台北市出現預售案基地僅六十五坪、公設比逾五十％、室內面積僅五坪等。

8年來 申請近5000件、核准逾4600件

危老條例上路已超過八年，當初立法時設立十年落日條款；截至今年九月，全國累積申請件數近五千件、核准件數超過四六〇〇件。馨傳不動產智庫執行長何世昌指出，該條例上路以來衝出一波大量重建案，尤其二〇二〇年核准件數突破八〇〇件，達到單一年度高峰；但隨著獎勵即將落日，加上小基地危老案多，衍生出營造成本高、施工不易，又遇到房市景氣趨冷、貸款不易，整合難度增加，危老核准件數已逐年下滑。

今年上半年，內政部在北中南舉辦三場「危老條例二．〇精進作為座談會」，發現現行條例有多項須透過修法改進，包括「紙片屋」、「竹籤屋」、「鳥籠建案」等現象，將對都市景觀產生負面影響，加上小基地施工不易，不時傳出鄰損事件，因此二．〇擬規範最小基地面積門檻。

內政部透露，現行「都更條例」中，台北市規範都更案最小基地面積為一千平方公尺（約三〇二．五坪），未來「危老條例」修法很大機率也會設定最小基地門檻，但不會高於都更條例門檻，有可能設在五〇〇平方公尺，也就是達到最小基地門檻才能獲得容積獎勵。

此外，該條例上路後出現許多單一所有權的旅館、百貨商場、銀行等商業建築透過危老獲得重建容積獎勵，與鼓勵老舊與危險住宅改建的原意有出入；因此二．〇將設立總樓地板面積三分之二以上為住宅用途的申請案，才能獲得容積獎勵。

何世昌認為，危老基地容積獎勵若能把門檻定在一〇〇坪以上，可有效減少鳥籠建案、建築基地零碎化等問題，甚至有機會減少都更排擠效應。