2020/05/06【經濟日報】 劉居全

鄉林(5531)不動產研究室指出，儘管新北市過去五年來低總價小宅因去化快，蔚為市場主流，但近來受到921後蓋的房子已逐漸屆滿20年，屋主紛紛有意換新房，建商嗅到這股新趨勢，未來新推案可望提高45至52坪的大三房、甚至四房的產品比例。

鄉林不動產研究室表示，新冠肺炎疫情雖然造成消費緊縮與部分產業蕭條，但從去年底到今年已促成許多企業回流潮，在資金豐沛情形下，不僅商辦、土地、廠房等需求上揚，也催化一波置產風潮，國內自用住宅高達八成以上，但很多自用房屋的屋齡老舊卻是不爭事實，最近北市錢櫃KTV的一場大火意外，除了凸顯消防設備的重要性，也提醒了大家對於老舊房屋管線汰換之居家安全警覺性。

根據內政部不動產資訊平台的統計資料顯示，2019年4季台北市設有稅籍之住宅平均屋齡34.61年，是六都裡面平均屋齡最老舊的城市；桃園市則以平均屋齡25.49年居最年輕之都。由於早年建物並無配備消防自動安全防護設備，且老舊房子的配電箱設有迴路較少，電線使用長久總會出現老化問題，若使用現代化的高功率電器，就易出現用電過載、跳電甚至釀災，值得正視。

根據央行公布3月消費者貸款及建築貸款餘額統計，購屋貸款餘額較上月續增382.97億元，總額來到7兆4941萬元，而建築貸款餘額來到2兆1560萬元，月增280.19億元，雙雙續創新高。在購屋及置產等剛性需求帶動下，房市景氣不受疫情影響，仍保持熱度，尤其利率首度跌破1.6%大關，改寫歷史新低紀錄，激勵房市推進。

鄉林不動產研究室說，前3年受經濟景氣關係，低總價的1、2房的小宅當道，因應少子化，今年市場的小宅風潮依舊，但換房勢力崛起，45坪以上的3～4房產品也再度受青睞。

鄉林集團董事長賴正鎰分析指出，新冠肺炎疫情所及「房價凍漲，利率如油價直直落」，對於有意購屋及置產者而言是個絕佳購屋時機，他最近發現有部分換房族群是在921大地震後趁低點買入的房屋，如今打拚20年後，五、六十歲的屋主可能因為小孩長大後需獨立空間，或者外出念書或工作，為提升居住與生活品質，紛紛考慮換新房，基於未來退休及可能要幫忙帶孫子的考量，又以三房且公共設施完善的產品較適合移居換屋的需求，建商今年下半年的新案紛紛提高三房比例，從原本三房與兩房比例的2：8，拉高為4：6或5：5，可望成為未來這兩年的建商推案新趨勢。

而人口移居也帶動房產推案趨勢的變化，賴正鎰認為，台北市因房價高，使得換屋人潮往新北移居，光是今年3月，新北市的人口淨遷入就有1094人，其中多數來自台北市。根據新北市地政局統計，第一季不動產買賣移轉案件最多前三名分別是：新莊區1431棟、板橋區1326棟、淡水區1261棟。

根據金聯中心房貸統計資料顯示，從2015至2019年的5年內，申請房貸的房屋平均坪數在152～156平方公尺區間(約46至48坪)，差不多就是三、四房產品，顯見換屋需求提高，不少原本住在台北市舊公寓的人口，開始往新北市購買電梯大樓移居，尤其是交通便利的新興重劃區周邊或景觀休閒宅賣相俱佳。