2020/05/30【自由時報】 張瀞勻

疫情當前，建商獵地腳步不停歇！根據業者統計今年前5月(至5月8日為止)全台交易總金額突破1,400億元，其中商業用地交易金額甚至較2018年同期增加2.8倍，顯示開發商對於商辦信心滿載，專家指出，台商回流、老舊辦公樓不敷使用，外需、內需加持之下，未來商辦供給量能將持續擴張。

根據瑞普萊坊市場研究部調查顯示，今年前5月全台土地交易總金額達1435.4億元，尤以商業用地最受投資人青睞，交易總金額比重從2018年28%、2019年45%，今年已超過一半，達到59%，總金額更是一舉站上841.8億元，相較於2018年同期的219.4億元，增幅達2.8倍之多。

租金三級跳、老辦公室都更 建商購地搶蓋商辦

瑞普萊坊市場研究暨顧問部總監黃舒衛指出，商業用地比例大增主要是因為上一波房市榮景，也就是金融海嘯之後，台商鮭魚返鄉帶動豪宅投資、置產潮，爾後開放陸客旅遊市場，讓壽險業、開發商前仆後繼投入旅館投資，使市中心大面積精華土地多作豪宅或旅館規劃，但從2018年開始，辦公室市場因為都更改建，不但新增供給不足，連老屋供給量都萎縮，供不應求逼得辦公室租金三級跳，使投資商業區土地、蓋辦公室成為新熱潮。

然而今年前5月最積極購地之全台十大建商，以興富發集團總計147.1億元奪冠，旗下的興富發建設、潤隆建設持續加碼，並穩坐獵地王，光是在台中市七期就已砸下127億元，包含以83.76億元取得達新位於台灣大道之角地，並改寫台中土地最高總價記錄，3月更斥資43.5億，向鉅本建設買下位於市政路、鄰河南路三段之18,52坪帶建照土地，進補土地庫存，預估將打造總銷逾120億、樓高至少40樓以上摩天辦公大樓，每坪單價預估可站上37萬元。

獵地亞軍、季軍寶座則由遠雄建設以81.2億元、新潤興業44億元拿下，遠雄建設近日進補土地庫存動作頻頻，除了在北投士林科技園區砸下27億元，又以9.58億元買進新莊土地，亦用11.7億元買下中和廠辦開發案，甚至在台中市七期也購入742.26坪土地，看得出攻城掠地之氣勢。

黃舒衛認為，建商看好未來3年，台北市、台中市、高雄市新增供給仍然嚴重不足，以及政府鼓勵投資台灣三大行動方案成效卓著，亦有中美貿易戰、台灣防疫成效，投資人預期未來需求端還會再爆發，因此投資商辦的動作更多、更大。

舉例來說，這半年來無論「京華城」、「世界明珠」、「大南港」、「華固亞太置地」交易案，不但在金額上迭創新高，也創造出信義計劃區以外的新格局、新氣象，而循著指標案的軌跡，交通、產業聚落佳的區域，會因為這波疫情的啟示，出現集團總部化、區位分散化的現象，因此大直、內湖、南港、北士科都成為目前兵家必爭之地，在總部化之後，如何增加客製化的空間設計，已達到品牌、效率、安全等目標，將是建商、大房東最需要注意的招商成敗關鍵。

上市建商力搏七期 年底推出三大案

除了台北市以外，台中方面也是各方人馬爭相插旗之地，又以七期為熱門，高力國際資本市場部執行董事黃正忠指出，七期是中台灣最重要的金融保險業重鎮，目前富邦金控、新光金控、中信金控、三商美邦等指標金控、壽險業者都在本區設有中台灣企業總部，而近年新推辦公室建案不但逐年增量，銷售也展現不錯佳績，包括：興富發集團「鼎盛BHW」、「CBD時代廣場」、「NTC國家商貿中心」等建案，都在短時間內銷售進度超前。

上述三案全數完銷，已有百大企業、食品業、傳產業及科技業陸續進駐，租金甚至上看1,500~2,000元，而興富發在七期最新商辦預售案為「台中TOP1環球經貿中心」，現場專案經理高宗宇指出，台中市內的商辦多老舊不堪，在中美貿易戰之下，外資、台商聚焦台灣，過去不少A級產業多在外圍地區設置廠辦，缺少氣派門面、現代化管理之商辦，考量商務客行程密集，因此機關、百貨、銀行及近高鐵的七期商圈成為商辦天菜，而本案由AEDAS建築師事務所設計地標型A辦，吸引不少買主目光，目前銷況已近8成。

高宗宇表示，A級商辦買家有三大訴求，其一為自家企業使用，其二作為商務中心分割辦公室出租，其三，高檔VIP月子中心可進駐部分商辦，因此A級商辦適合做為財產配置中長線佈局，未來在美中貿易戰之下，外商回頭、台商回流之雙需求將再為A辦市場再點燃柴火。

豐邑建設繼推出「豐邑市政核心」及「豐邑市政都心廣場」後，日前再砸下63億元購入市政路、河南路口近2,500坪「新六」土地，將於今年第4季將推出旗下第3棟商辦大樓，打造為50層建築，將改寫七期新天際線，屆時完工後，豐邑在七期市政路上的商辦大樓也將上看10萬坪，相當於1.5倍台北101商辦面積。

另外，將於今年底進場的七期朝富路「聯聚中匯大廈」，總銷金額約125億元，若將豐邑、聯聚及興富發惠民段三大案加總，總銷金額將上看500億元。

各大建商投入開發 專家：未來3年供給仍不足

住展雜誌研發長何世昌分析，目前商、廠辦最大買方，仍以國內企業(含本國跨國型企業)為主，台商回流貢獻的買盤相對有限，未來買盤比例是否會有所改變有待觀察。

由於過去十幾年來北台灣商、廠辦供給量不多，多數建商為了價格與利潤考量寧願推住宅，且不少老商辦進行都更改建，導致供給量不足，何世昌指出，不過建商嗅覺相當敏銳，看準商辦市場回溫，近來有越來越多建商搶進商辦市場，如華固、宏普、興富發等，預期未來商辦供給量將逐漸擴張。