2020/07/02【房產新聞】 蕭又安

CBRE世邦魏理仕2020年7月1日發佈2020年不動產投資市場年中回顧暨展望，受到二月以來新冠疫情在全球市場所引發的經濟衝擊以及迄今迷霧仍未解的隱憂，誘發市場避險情緒高漲，投資人紛紛採取多元佈局，並策略性增持不動產部位的持分；此外，由於台灣利率水準處於低點，加以銀行借貸態度正面，2020年上半年自用型買方置產需求將維持穩定，強勁支撐全年不動產交易表現，上半年(截至6月30日)交易金額達新台幣1,895億元(商用不動產交易金額新台幣275億元，土地交易金額新台幣1,620億元)，土地交易總量在建商超前部署以及壽險業狼性競標之下，上演了一波逆疫情的不動產榮景，而自2018年起台商回流置產佈局動作迄今未減，由各類不動產交易紀錄上皆能窺見，實為台灣整體不動產市場帶來穩定支撐的動能。

世邦魏理仕台灣董事總經理朱幸兒表示：「不同早先的貿易戰或是金融危機，此波疫情帶來的衝擊層面之廣，實為各界始料未及，全球大企業品牌紛紛傳出破產閉店，失業人數更是屢創高峰，依最能反映整體經濟景氣的製造業經理人指數來看，台灣已呈現連兩個月的緊縮，遑論海外仍受疫情蔓延衝擊下的主要市場，反映了下半年的經濟尚未能篤定走向後疫情時代的復甦之路。」

世邦魏理仕台灣研究部主管李嘉玶表示：「儘管台灣經濟情勢相對穩定，全球經濟大幅衰退的隱憂仍使部分投資人改採觀望態度，加以市場上核心資產待售物件少，導致2020年上半年全台商用不動產投資市場交易總額較2019年同期大減近五成。另一方面，由於台灣利率水準處於低點，且銀行借貸態度正面，預期自用型買方置產需求將維持穩定。隨著下半年台灣經濟成長逐漸回升，預料全年整體不動產投資市場成交金額有望突破三千億元，創歷史次高紀錄。」

後疫情趨勢一：「中國加一」促供應鏈區域化 台商回流持續進行式

2020年春節期間新型冠狀病毒疫情逐漸升高，並轉變為全球大流行，全球各地相關防疫措施已對業者產能及供應鏈造成影響。有鑑於新冠疫情引發全球供應鏈斷鏈疑慮，加上中國大陸市場勞動成本增加等因素，將促使許多國際企業重新思考產線布局，也促使許多台灣製造業者加速調整全球產線布局，將部分產能遷回台灣。

觀察台灣工業土地交易金額，2020年上半年工業地產交易(含土地、廠房廠辦)高達新台幣396億元，佔了不動產市場總交易金額(含土地、商用不動產)的21％；進一步分析工業土地市場，2020年上半年雙北兩地工業土地交易額合計佔了全台(工業土地)總投資額的五成之多，穩居投資人熱門首選，惟北部工業地價格較高亦是推升成交金額的原因之一。由於新莊、五股等地的區位條件佳，即使土地單價持續走升，區域內廠商購買需求旺盛。

世邦魏理仕台灣估價及諮詢服務部主管施甫學表示：「觀察投資人動態，本土大型科技電子公司因應全球局勢持續調整產線布局，多家企業選擇於現有廠房坐落之工業園區內進行擴張，加上食品加工業者穩定擴大營運規模積極購買廠房，自用型買方需求強勁帶動工業地產交易金額。值得一提的是，自用型買方積極搶進工業土地，成為繼建商後的最大買方類型，尤其在疫情迷霧中更是地產市場令人意外的驚喜。」

後疫情趨勢二：疫情迷霧未散 跨國企業投資增速續放緩

鑑於全球多個市場在近期陸續重啟經濟活動卻可能觸發第二波疫情的隱憂下，反映了疫情狀況在海外許多市場尚未獲得控制，而企業對於後勢發展亦隨著不定性增加而越傾悲觀。世邦魏理仕統計2020年上半年數據顯示，受到疫情影響部分跨國企業的租賃決策被迫展延或暫時取消，A級商辦市場更出現四年來首度的負淨去化量，反映了企業資本支出及投資增速減緩。然而，金融保險業、科技及電信業以及生命科學業的租賃需求不減反增，實為2020年上半年的抗疫三雄。

儘管第二季商辦租賃市場去化速度減緩，實際並未出現退租潮的窘境，平均空置率仍處歷史低檔，包括A級、B級商辦租金皆呈穩中有升；以台北市A級商辦為例，上半年平均空置率為3.9％，係20年來新低，平均租金微升至每坪2,832元(年成長2.5％)，B級商辦上半年空置率則降至3.5％，平均租金同步穩升達每坪1,798元(年成長1.0％)。

世邦魏理仕台灣顧問及交易服務部主管陳頌民表示：「疫情下各地政府祭出嚴格的出入境管制，使得許多跨國企業於年初已安排來台的實地訪察行程受迫延期，相關租賃計畫也因整體全球經濟迷霧未散而暫時遞延。而由於台北市商辦空置率現已處於歷史低檔，預料下半年A辦租金仍將維持0.5％穩中有升的增幅，預計在2023年市中心的新大樓相繼落成後，商辦市場可望再掀一波高潮。」