2020/07/04【房產新聞】 蕭又安

2020年第二季台灣CCIM商業不動產投資信心指數(ICI)調查結果公布，相較於前一季指數(2020Q1：90.23)上升12.72點；本次調查中，五項指標均全數上升(辦公室、旅館、店面、土地開發、總體經濟環境)，指數皆偏向樂觀。其中信心最高的指標為「土地開發」，在本次調查中高達136.54點，相較前一季上升17.89點(2020Q1：118.65)，為五項指標中上升幅度最大；信心居次的指標為「辦公室」，在本次調查中為119.71點，亦偏向樂觀，相較前一季上升11.97點(2020Q1：107.74)；信心居第三的指標為「總體經濟環境」，在本次調查為91.83點，相較前一季調查結果上升10.58點(2020Q1：81.25)；信心居第四的指標為「店面」，在本次調查中為63.70點，相較上一季上升10.43點(2020Q1：53.27)。

主持這項調查的政治大學地政系教授林左裕表示，由於國內的新冠肺炎疫情在國際上相對穩定，在美中貿易戰及中國在香港通過｢新版國安法｣的影響下，台資及國際資金加碼投資台灣對於生產所需土地及辦公之空間等剛性需求有顯著的提升作用；而自三月起美國實施「量化寬鬆無限」(Quantitative Easing Infinity)直接支撐股市及債市，進而影響國內資金之寬鬆亦對所有指標有系統性的拉抬作用。

瑞普萊坊資深總監李誠慶CCIM觀察，本季實例如全球人壽在6月底以98億元拿下國產署位於台北市松山區2,982.05坪商業土地的地上權、聯上開發以20.92億元買下北投區新洲美段1,156.73坪產業用地，顯示壽險業及大型開發商持續買進優質的大型土地。在本次調查居信心指標第二的辦公室產品，直接呼應近兩年的商用不動產市場供需，投資與自用型的辦公室交易 (包含商辦與廠辦)大幅增加；本季實例如：萬海航運以22.28億元於台北市內湖科技園區買下3,822.11坪的整棟預售廠辦、遠雄建設於新北市中和區以11.72億元買下1,483.43坪工業土地將興建廠辦

信義全球資產副總經理歐人彰CCIM認為，雖然國際新冠肺炎疫情仍未見止歇，對本地短期投資信心衝擊已經過去，在信義房屋五月份成交表現較2019年同期呈現成長即為大盤觀察重點。而成屋市場去化順暢加上貨幣政策與財政政策正面激勵，可以說明業者對土地市場樂觀預期。從第一線投資人觀察，雖然短期因內需提升樂觀氣息濃厚，中期仍須視外貿暢旺才足以支撐第二波的成長，這也是下半年觀察重點。但對辦公室市場而言，市區內供給短缺在未來幾年無法得到紓解，第二環如南港、內湖將成為供給之主力，未來是否有效引導需求外移，將是辦公室租金續漲與否關鍵。

ERA高雄執行長陳清景CCIM以南部市場觀察表示，高雄地區因新重劃區供給小，市府第二季土地標售溢價高達40％~60％。高雄因潛在新市長對橋頭科學園區的極力推動，勢必帶動總經與工業不動產的樂觀。至於店面與旅館除了受疫情影響，高雄在包含多間大型旅館(包含洲際、萬豪、大倉與總圖二館)與百貨商場(義享天地、總圖二館與達麗米樂秀泰影城)的加入下，未來幾季市場大量的新供給將使店面與旅館項目經營更是雪上加霜。

紅色子房資產管理董事總經理蘇明俊CCIM認為，新冠肺炎疫情持續影響全球，隨著世界諸多零售品牌關店、工廠關門、事業縮減，即使台灣偏安一隅，但企業主與房東未來將面臨更多閒置資產的衝擊，也帶動資產活化的強烈需求。觀察目前許多建商的搶地潮是來自銀行給予源源不絕的金援，但收購土地之後不見得馬上開發。在土地市場投資以卡位為考量，商辦與廠辦市場面臨企業重整的不確定性，如果閒置的土地與房產背後有貸款金流的壓力，面對後疫情時代的創新資產活化商業模式，如雲端廚房與共享辦公室，將成為市場新顯學。

CCIM台灣不動產投資協會理事長黃鵬䛥則根據行政院主計總處之統計指出，2020年 1-5 月貨幣總計數 M1B 與 M2 分別增 7.39％及 4.35％，且中央銀行在2020年 3 月宣布調降政策指標利率，係自105 年 7 月以來首度調降，其中重貼現率調降 1 碼(0.25％)至 1.125％，可見投資信心及寬鬆的資金對各指標的提振效應，但因國際疫情尚未平歇，且國內旅遊業及餐飲業等產業仍未回復原有水準，因此總經、店面及旅館等指標仍偏保守。

註: 商業不動產投資信心指數(Commercial Real Estate Investment Confidence Index)介紹：
商業不動產投資信心指數(以下簡稱ICI)為每季發布之指數，調查對象為社團法人台灣不動產投資協會(CCIM)會員。ICI調查中分為五項子指標：
1.辦公室2.店面 3.土地開發 4.總體經濟環境 及5.旅館。
對於各項指標皆再細分3~4個子問題，調查CCIM會員對於商業不動產投資之信心認知。ICI指數以100為基準，先分別計算五項指標，再將各項指標之點數平均。ICI指標分數範圍在0-200之間，在0至100之間屬於「偏向保守」；中間值100 為「持平」；在100至200之間屬於「偏向樂觀」。另外因旅館較不屬於典型商業不動產，本指數計算時將不採計，但仍對其進行調查及發布。