2021/04/19【工商時報】 郭建志

「證券F4」新基地有眉目了! 中華郵政最新公告一項顧問案，擬針對「台北郵局公辦都市更新案」尋求顧問公司協助處理都更事務，得標廠商4月底出爐。知情官員透露，打造國家科技金融中心的台北郵局公辦都更案正式啟動，力拚2022年首季送交台北市府闖關，完工後依商辦市價預估，開發價值至少430億起跳。

中華郵政介紹，基地位於北市中正區忠孝西路一段、北門郵局現址，緊鄰台北車站（雙鐵、雙捷）。基地面積4,304坪，受惠於都更容積獎勵及增額容積規定，建蔽率75％、容積率可達800％，最大樓地板面積高達59,080坪，將要打造國家科技金融中心，以及國家郵政通訊博物館，證交所、櫃買中心、集保所、期交所等「證券F4」也確定進駐。

從持有比例來看，中華郵政持有50.10％、國產署36.87％、交通大學12.60％、北市府0.43％，先前初步構想是要興建35～40樓大型商辦，且確定不作住宅、旅館或大型商場等娛樂使用。

根據信義全球資產16日剛出爐的「2021第一季商用不動產季報」，站前西門商圈商辦平均單價每坪73.9萬元，換算本案市價粗估436.6億元。若是整棟出租，該區域商辦平均租金每坪每月1,842元，換算每年租金收入最多可衝上13億水準。

據了解，本案2016年經行政院協調拍板要以公辦都更方式再開發利用，北市都市計畫委員會2017年確定該基地為更新區，2020年4月同意中華郵政擔任都更實施者。官員說，4月底顧問公司出爐後，半年內可完成規劃草稿，隨即進入地主協商，敲定各方出資比例、權利變換等細節，最快2022年第一季有望送進北市府。

郵政官員分析，規劃案送入北市府後即進入「事業計畫階段」，須闖過五大關，包含公開展覽公聽會、幹事會議、幹事複審、聽證，最後通過都更審議會，才能確定往動工邁進。預估北市府審查加上工程招標就得花費至少二～三年，工期保守估計四年，因此本案「最快」完工時間應會落在2028年。

經費方面，官員分析，2016年時曾評估投資金額約270億元，時隔五年，加上台商回流產生搶工搶料效應，物價、人工成本飛漲，所需經費恐至少得300億起跳，將由上述地主及「證券F4」共同負擔，不開放民間出資。實際分回的樓地板面積將依土地持有比例、出資比例等綜合考量而定。