2021/09/23【工商時報】 蔡惠芳

央行今（23）日突然出手宣布打房再加碼，並且搶在房市黃金大檔「928檔期」之前宣布實施？房地產市場專家指出，這顯示出去年12月央行打房新措施，還是抑制不了強旺買氣；預期第四季房市，價量還是會持續放大。

央行今天宣布，修正「中央銀行對金融機構辦理不動產抵押貸款業務規定」，自本年9月24日起實施，再度出手打房。

今天央行主要修正重點，包括：新增規範自然人特定地區第2戶購屋貸款，不得有寬限期：特定地區包括：臺北市、新北市、桃園市、臺中市、臺南市、高雄市、新竹縣及新竹市。第二，調降購地貸款最高成數為6成。第三，調降工業區閒置土地抵押貸款最高成數為5成，並明定工業區閒置土地抵押貸款規範措施除外條款之「一定期間」為1年。

對於央行無預警打房，瑞普萊坊市場研究部總監黃舒衛表示，這次比較有感的是針對自然人於特定地區購置第二屋的寬限期限制。惟之前針對第3、4戶以上的購屋貸款成數、寬限期都更嚴，仍抑制不了強旺買氣。說打炒房，責任太沉重，倒不如說央行新措施，是為了因應國內外高度不確性，先為金融機構授信風險預做準備。

黃舒衛說明，之前只限制全國第三戶的貸款條件，希望一般民眾還有換屋的彈性財務空間；但是，這次直接殺到第二屋，代表房市投資、投機、追價，在超低利率、資產價格大膨脹的環境下，已經漸成全民運動，央行有必要在未來升息、貨幣收水之前，預先增強授信風險的控管。

至於央行搶在「928檔期」之前上路？黃舒衛表示，這個時機點，確實會讓部分投資買氣收斂；但對於剛需、首購族，則完全沒有影響。因此，第四季房市價量，還是會持續放大。

另外，購地貸款的緊縮幅度不大，對於公開發行、籌資管道、口袋較深的大型建商，影響不大，不過，恐將損及地方中小型建商的生計。

至於央行工業區閒置土地抵押貸款的加碼管制，對於自用業者較無影響，也能刺激開發商加速土地開發或釋出，對整體社會來說可降低福利損失。

黃舒衛進一步分析，商用不動產市場的開發時間長、營運獲利速度慢、投資規模大，無論對開發商、營運商、消費者來說，看的是中長期收益回報，資金槓桿固然會影響財務決策，但更重要是產品的市場性及前瞻性，因此較不受央行措施影響，對於土地的取得或是產品的開發，仍會較為積極。