2021/10/15【自由時報】 徐義平

根據公開資訊觀測站最新發布，國裕開發今以7.93億元、不到6折價位接手威剛（3260）持有超過10年的士林官邸土地，拆算每坪單價近183萬元，進一步查詢法人買家背景，董事長為林鴻道。

根據資料顯示，威剛是在2010年12月以近13.87億元買進台北市士林區福林段597、597-1、597-2、609地號、土地面積約433.40坪，拆算每坪土地單價近320萬元，隔年曾有買家上門想要買地，不過，最終買賣不成，買家賠償違約金坐收，因此，該塊地一放就放超過10年。

今國裕開發以7.93億元接手，拆算每坪單價近183萬元，相較10年威剛買進價格，等於打了57折，進一步查詢士林官邸附近住宅、辦公室行情，均較前一波房市高峰時出現修正，少數豪宅戶別轉手更是跌掉一個「億」，平均成交單價則維持在100萬元上下。

第一太平戴維斯資深協理丁玟甄分析，該土地使用分區為住二（特），建蔽率與容積率分別為40%與140%，屬於低密度的住宅區。周遭多以規劃大坪數住宅為主，單戶價格為破億元等級，單價更站上每坪110至130萬元的行情。

附近住宅行情 每坪110至130萬元

瑞普萊坊市場研究部總監黃舒衛表示，此區因為早期鄰近士林官邸，因此中山北路以東多設為保護區，一直到2004年才逐步解禁。但因為位置、地形、自然環境特殊，都市計畫限定低密度使用，住二（特）土地容積僅160%。

黃舒衛分析，這次每坪單價183萬，等於未來每建坪的土地成本就超過70萬元，如果加上營建成本馬上破百，等於要賣130萬元，建商才有超額盈餘，尚符目前區域推案行情。另一方面，如果要符合路段的特殊性，走大坪數的豪宅規劃，成本、售價勢必墊高，若非品牌建商操刀，其實去化壓力已經不小。對比當初每坪320萬的地價，光成本價就要150萬元，再墊上建商利潤，開價絕對要破200萬元，因此這次的折價出售其實合乎市場行情。