北中南搶地大作戰 千億大型招標案登場

2021/11/06【自由時報】 張瀞勻

重大建設向來是區域房市領頭羊,帶領著地區商圈發展,因此一有招標、標售案出現,嗅覺敏銳的開發商可是衝第一,未來半年將有千億元以上的重大招標案上陣,預估將形成開發商搶地局面。專家指出,招標案、公辦都更一旦順利開發,將為區域房價帶來定錨效應,並可帶動商圈發展、土地活化。

仲量聯行董事總經理趙正義表示,近幾年大型招標案都順利招標成功,包括過去多次流標的台北車站C1/D1開發案、高雄特貿三以及高雄捷運橘線O4站,除了中央、地方政府放寬限制、增加誘因、增設廉政平台以外,加上這些招標案所在區位皆屬都會圈精華區,自然吸引開發商搶攻插旗。

千億大案登場 開發商、科技廠磨刀霍霍

根據各大商仲業者、公部門資料,未來半年內光是政府釋出即有上千億的招標案登場,若另計民間資產標售,將逼近1100億元規模,像是近期即將決標的北投士林科技園區,繼T17及T18市有土地設定地上權案由新光人壽以44億餘元拿下後,近期也將辦理T16市有土地開標作業,目前已知有4家廠商出手競標,且皆為高科技大廠,全案預計在11月12日決標。

未來半年招標規模最大的則為新北環狀線土地開發案,目前環狀線10站土地開發案已完成4案,其中秀朗橋站由冠德建設得標、景平站為將捷建設得標、中和站及中原站都是新美齊拿下,接下來則會有板新站、新埔民生站、新北產業園區站、十四張站等4處土地開發案將會輪番問世,其中規模最龐大的為「十四張站暨南機廠土地開發案」,預估民間投資金額近500億元,可開發量體規模達到28.8萬坪,將是全台最大單一捷運土地聯開計劃。

地大又有捷運加持 聯開案成建商最愛

趙正義分析,環狀線捷運聯開案陸續傳出捷報,其關鍵在於,由政府主導的聯開案,建商在規劃上須具備30%商業設施量體,加上公共機能,不僅會讓生活更便捷,也會帶動地方商圈發展,進一步帶動就業人口移動,讓居住、商業、就業都在同個生活圈滿足,為區域增添利多。

591房屋交易網新聞公關組長畢務潔表示,近年來建商參與捷運聯開意願逐年攀升,全台各大都會區精華地段土地稀缺,想要開發只能靠都更重建,若是參加捷運聯開案,建商少了建地整合的時間成本,相對單純許多。

此外,捷運聯開案因有捷運加持,拉抬周邊地段的保值性,對於房價也是一大利多,畢務潔補充,以現在最新公開招標的捷運環狀線新埔民生站聯開案,產品規劃預計15層樓的住宅大樓,以周邊目前新建案每坪65~75萬元,捷運宅未來進場有望刷出區域新高。

工業地華麗轉身 建商不惜成本搶進

在上一季最具指標的招標案之一台北市南港區「台電AR1-2」由冠德建設拿下,該案開發市值高達300億元,緊接著同位於南港區的「台電CR-1基地」也將於明年第一季登場,預估投資金額180億元,可開發量體約7萬坪,另外,未來還有台北車站E1E2公辦都更案以及高雄捷運橘線O10捷運土地開發案將登場,預估將成為各大開發商兵家必爭之地。

趙正義表示,觀察「台電AR1-2」投標狀況,共有8家廠商投標,有4家共同負擔比例都到26.2%的滿分,而「CR-1基地」範圍更廣大,目前已有多家建商洽詢,主因在於,受惠於東區門戶計劃,南港整體發展非常迅速,而今年是軌道經濟的元年,可以看到很多以TOD捷運導向的開發案,該基地鄰近南港站、昆陽站,在穩定安全的運輸加持下,不僅吸引購屋族群,也吸引想要招募人才的大型企業辦公樓選址。

然而近期不僅公辦都更、國營事業土地投標熱絡,民間標售也頗為火熱,像是勝華科技旗下的資產處份,日前連賣2廠入帳百億元,近日又將標售台中市潭子廠房,總底價2.3億元,將於9日截標,另外,戴德梁行近期公告標售八德區住宅區土地,標售底價為33億元,預計於11月24日開標。

蛋黃區土地得來不易 和政府合作創雙贏

瑞普萊坊市場研究暨顧問部總監黃舒衛指出,都會區精華土地一地難求,建商想插旗蛋黃區只有3條管道。首先是都市更新,包括公辦都更或與國營事業的合建分屋;其次是聯合開發,尤其是捷運設施的聯開案,在地價、房價走高之際,成為建商壓縮土地取得風險的最佳途徑,第3種則是以傳統合建分屋精神,再加入BOT的公共設施服務提供。

黃舒衛表示,土地稀缺是建商、買單的關鍵,近年招標成功的大案從台北車站C1/D1、高雄特貿三到環狀線聯開案,都涵蓋市中心、大面積基地二大條件,加上結合公共設施、國營事業及捷運等優勢,這都是房市賣不賣座的票房保證,也是立於市場不敗之地要素。

招標案同時也是區域房市的指標,身兼商圈開發、房價領頭羊角色,過去像是林口國際媒體園區開發就是相當成功的案例,以「新埔民生站」土地開發案為例,黃舒衛指出,該案周邊都是老舊公寓,過去談了數十年的都更重建,但曠日廢時,不過一旦順利招標,未來新建案順銷落成,加上商業空間設施,帶動商圈發展、土地活化,為房價定錨,可望為地主、建商帶來示範效果,加速都更重建案啟動。

另外,過去這些國營事業多是傳統產業,以南港「台電AR1-2」案而言,這塊基地過去做為倉儲使用,部分國營事業則以製造為主,以往被認為是嫌惡設施,影響區域房市發展,但透過複合式開發後,將工業地轉翻為高價值的商業土地,轉為商辦、住宅使用,不僅可以創造人流、零售空間,更增加就業機能,這不僅僅是整個房地產的改造,也將促成商圈的移轉。

黃舒衛指出,對於開發商而言,取得公有招標案可以一兼兩顧,除了不需要大費周章買地,也少了都更前期整合的貸款、人力沉重負擔,而只要與政府機關談定合建條件後,未來分回之部分亦可以出售,甚至可以優先取得回租權利,當起二房東,一方面擁有穩定現金流、一方面則有出售房地之獲利。