2021/11/06【自由時報】 張瀞勻

重大建設向來是區域房市領頭羊，帶領著地區商圈發展，因此一有招標、標售案出現，嗅覺敏銳的開發商可是衝第一，未來半年將有千億元以上的重大招標案上陣，預估將形成開發商搶地局面。專家指出，招標案、公辦都更一旦順利開發，將為區域房價帶來定錨效應，並可帶動商圈發展、土地活化。

仲量聯行董事總經理趙正義表示，近幾年大型招標案都順利招標成功，包括過去多次流標的台北車站C1/D1開發案、高雄特貿三以及高雄捷運橘線O4站，除了中央、地方政府放寬限制、增加誘因、增設廉政平台以外，加上這些招標案所在區位皆屬都會圈精華區，自然吸引開發商搶攻插旗。

千億大案登場 開發商、科技廠磨刀霍霍

根據各大商仲業者、公部門資料，未來半年內光是政府釋出即有上千億的招標案登場，若另計民間資產標售，將逼近1100億元規模，像是近期即將決標的北投士林科技園區，繼T17及T18市有土地設定地上權案由新光人壽以44億餘元拿下後，近期也將辦理T16市有土地開標作業，目前已知有4家廠商出手競標，且皆為高科技大廠，全案預計在11月12日決標。

未來半年招標規模最大的則為新北環狀線土地開發案，目前環狀線10站土地開發案已完成4案，其中秀朗橋站由冠德建設得標、景平站為將捷建設得標、中和站及中原站都是新美齊拿下，接下來則會有板新站、新埔民生站、新北產業園區站、十四張站等4處土地開發案將會輪番問世，其中規模最龐大的為「十四張站暨南機廠土地開發案」，預估民間投資金額近500億元，可開發量體規模達到28.8萬坪，將是全台最大單一捷運土地聯開計劃。

地大又有捷運加持 聯開案成建商最愛

趙正義分析，環狀線捷運聯開案陸續傳出捷報，其關鍵在於，由政府主導的聯開案，建商在規劃上須具備30%商業設施量體，加上公共機能，不僅會讓生活更便捷，也會帶動地方商圈發展，進一步帶動就業人口移動，讓居住、商業、就業都在同個生活圈滿足，為區域增添利多。

591房屋交易網新聞公關組長畢務潔表示，近年來建商參與捷運聯開意願逐年攀升，全台各大都會區精華地段土地稀缺，想要開發只能靠都更重建，若是參加捷運聯開案，建商少了建地整合的時間成本，相對單純許多。

此外，捷運聯開案因有捷運加持，拉抬周邊地段的保值性，對於房價也是一大利多，畢務潔補充，以現在最新公開招標的捷運環狀線新埔民生站聯開案，產品規劃預計15層樓的住宅大樓，以周邊目前新建案每坪65~75萬元，捷運宅未來進場有望刷出區域新高。

工業地華麗轉身 建商不惜成本搶進

在上一季最具指標的招標案之一台北市南港區「台電AR1-2」由冠德建設拿下，該案開發市值高達300億元，緊接著同位於南港區的「台電CR-1基地」也將於明年第一季登場，預估投資金額180億元，可開發量體約7萬坪，另外，未來還有台北車站E1E2公辦都更案以及高雄捷運橘線O10捷運土地開發案將登場，預估將成為各大開發商兵家必爭之地。

趙正義表示，觀察「台電AR1-2」投標狀況，共有8家廠商投標，有4家共同負擔比例都到26.2%的滿分，而「CR-1基地」範圍更廣大，目前已有多家建商洽詢，主因在於，受惠於東區門戶計劃，南港整體發展非常迅速，而今年是軌道經濟的元年，可以看到很多以TOD捷運導向的開發案，該基地鄰近南港站、昆陽站，在穩定安全的運輸加持下，不僅吸引購屋族群，也吸引想要招募人才的大型企業辦公樓選址。

然而近期不僅公辦都更、國營事業土地投標熱絡，民間標售也頗為火熱，像是勝華科技旗下的資產處份，日前連賣2廠入帳百億元，近日又將標售台中市潭子廠房，總底價2.3億元，將於9日截標，另外，戴德梁行近期公告標售八德區住宅區土地，標售底價為33億元，預計於11月24日開標。

蛋黃區土地得來不易 和政府合作創雙贏

瑞普萊坊市場研究暨顧問部總監黃舒衛指出，都會區精華土地一地難求，建商想插旗蛋黃區只有3條管道。首先是都市更新，包括公辦都更或與國營事業的合建分屋；其次是聯合開發，尤其是捷運設施的聯開案，在地價、房價走高之際，成為建商壓縮土地取得風險的最佳途徑，第3種則是以傳統合建分屋精神，再加入BOT的公共設施服務提供。

黃舒衛表示，土地稀缺是建商、買單的關鍵，近年招標成功的大案從台北車站C1/D1、高雄特貿三到環狀線聯開案，都涵蓋市中心、大面積基地二大條件，加上結合公共設施、國營事業及捷運等優勢，這都是房市賣不賣座的票房保證，也是立於市場不敗之地要素。

招標案同時也是區域房市的指標，身兼商圈開發、房價領頭羊角色，過去像是林口國際媒體園區開發就是相當成功的案例，以「新埔民生站」土地開發案為例，黃舒衛指出，該案周邊都是老舊公寓，過去談了數十年的都更重建，但曠日廢時，不過一旦順利招標，未來新建案順銷落成，加上商業空間設施，帶動商圈發展、土地活化，為房價定錨，可望為地主、建商帶來示範效果，加速都更重建案啟動。

另外，過去這些國營事業多是傳統產業，以南港「台電AR1-2」案而言，這塊基地過去做為倉儲使用，部分國營事業則以製造為主，以往被認為是嫌惡設施，影響區域房市發展，但透過複合式開發後，將工業地轉翻為高價值的商業土地，轉為商辦、住宅使用，不僅可以創造人流、零售空間，更增加就業機能，這不僅僅是整個房地產的改造，也將促成商圈的移轉。

黃舒衛指出，對於開發商而言，取得公有招標案可以一兼兩顧，除了不需要大費周章買地，也少了都更前期整合的貸款、人力沉重負擔，而只要與政府機關談定合建條件後，未來分回之部分亦可以出售，甚至可以優先取得回租權利，當起二房東，一方面擁有穩定現金流、一方面則有出售房地之獲利。