2021/12/15【工商時報】 朱漢崙

都更聯貸火熱，台鐵南港調車場238億聯貸掀600億元超額認購潮。金融圈人士透露，由台銀出任管理銀行籌組，國泰人壽團隊得標的台鐵「南港調車場」公辦都更聯貸案，原本初始聯貸案金額是212億元，但超額認購量超過600億元，超額認購率高達296％，是近期內超額認購率最大的案子，最後以238億元結案。

銀行團人士表示，該聯貸案的借款期間為六年，銀行圈所以如此熱捧，最主要該聯貸案是公辦都更，不受銀行法第72條之2限制，且得標團隊陣容在市場也有一定的口碑，因此銀行團爭相參貸。

由於該案為都更案，因此利率未用一般土建融案1.8％定價，而是用1.6％作為原始定價，且當工程進行到某一程度時，還可再繼續降價，最低利率大約在1.45％左右。

南港調車場的土地開發公辦都更案基地介於捷運昆陽站和松山站之間，除了為公辦都更案，更屬於交通部的「台北市東區門戶計畫」重要的一環。

該案是在2015年1月由國泰人壽為首，領銜三商美邦人壽、國泰建設、華泰大飯店等主要股東共組投資團隊成立SPV公司得標，地坪規模超過16,400坪，今年1月開始動土後，得標團隊6月發起以212億元為目標金額的大型聯貸案，8月確定由台銀出任管理銀行展開籌組。

金融圈人士指出，該BOT案分成「南港一單元」、「南港二單元」兩案進行，因此原先該聯貸案在規劃時，是以包含93億元、119億元兩筆聯貸案，合計共212億元來規劃，如今隨著超額認購，金額向上放大到238億元，約占總投資金額的七成左右。

根據國泰人壽得標團隊向銀行團出具的興建計畫， 地坪達16,000坪的都更土地，將涵蓋新台鐵總部大樓，以及建坪2.7萬坪的商場，和容納500多戶的住宅，以及四棟辦公大樓，此外還包括了影城、飯店等多種複合式機能的觀光娛樂設施規劃，可說是交通部與台鐵以國有地進行公辦都更，最具代表性的示範案例。