2022/07/07【 工商時報 】 蔡惠芳

不動產市場面臨變盤，在央行二度升息、政策緊縮土地融資成數到四成之際，買家出手轉趨謹慎，下半年公開標售的首發案台北市內湖「精英電腦大樓」，預計13日將以底價75億元勇闖戰場，頗具指標性。據悉，領取標單投資人高達十餘組，最後結果為下半年商用不動產市場的溫度計。

負責執行標售的主辦單位戴德梁行董事總經理顏炳立表示，「精英電腦大樓」自公告招標以來，吸引不少投資人領取標單，總共有十餘投資人領標並且展開評估，包括金融保險業和金控集團、建設公司、投資機構等；其中不乏有前往參觀現場兩到三次的潛在買主，因此有信心會標脫出去，脫標價格有把握「會過8」，以80億元以上脫標。

顏炳立表示，「精英電腦大樓」位於堤頂大道二段，標售底價為75億元，精英電腦目前是採售後回租十年方式承租，估計以底價反推，每年租金報酬率會有2.8％以上，「投報率比基泰的國產實業大樓，好太多了」，有信心為第三季商用不動產市場開出紅盤。

根據戴德梁行的「精英電腦大樓」公開標售文件顯示，該案佔地面積約1,595坪，包括停車位和建物的總面積約1.1萬坪，標售標的物為全棟房地，底價為75億元。

據悉，內湖「精英電腦大樓」房地整棟產權，為三商美邦人壽所擁有；不過原本為精英電腦所有，2013年時開價70億元對外求售，三商美邦人壽以總價66.8億元取得，精英電腦再售後回租十年，租約到明（2023）年到期，為內湖西湖段稀有的產權單一辦辦大樓，不過近期美國聯準會升息導致債券價格下跌，三商美邦今年首季虧損33.2億元，4月中董事會決議「割愛」總部大樓，對外公開標售，以快速彌補虧損缺口。

市場專家估計，若下周「精英電腦大樓」順利得標，將有機會問鼎2022年成交金額第二高的寶座，次於中壽砸下的120.5億元收購台中「豐邑市政核心」，超越目前排名第二的李姓自然人以65億元收購「基泰國產實業大樓」，讓排名前五大成交案，重新洗牌。

逾200億不動產標案 7月密集登場

為吸納抗通膨的游資進場停泊，7月將有底價逾200億元的不動產標售案，密集登場，商用不動產和土地市場，也因此醞釀新一波的換手潮。

據調查，下半年將有不少商用不動產和土地標售案，陸續登場，政府公部門也將進入大型房地產開發案的招商高峰。接下來，除下周將有三商美邦人壽的內湖「精英電腦大樓」，將公開標售之外，7～9月還有不少商用不動產和土地的標售案，陸續釋出。

主要標的包括：新北市新莊中正路和思源路口1,460.82坪工業區土地、高雄鼓山商業區土地、高雄路竹工業廠房、花蓮新城北埔住宅區土地、基隆土地等公開標售案，陸續登場；其中單單是7月，就會有底價超過200億元的不動產標售案，密集登場。

業者指出，近期政策面、貨幣政策面都傾向空方，6月2日泰豐輪胎桃園中壢舊廠土地2.69萬坪，以底價95億元公開標售，最後無人投標，已拉出警報，6月8日高雄前鎮「金銀島購物中心」以底價43.05億元標售，結果也以流標收場；接下來，如果「精英電腦大樓」成功標脫，意味游資仍積極物色擁有不錯租金收益率的資產停泊，但若標售成績不如預期，則可示警不動產市場已變盤，資產調節策略宜即早進行。

不過也有業者認為，通膨保值需求興起，具有防禦型潛力的不動產，可望是游資避風港，尤其帶有長期租約的資產，因租金收益穩定，而較易獲金融保險業的青睞。

隨著升息腳步，目前保險業的最低租金收益率門檻已由年初的2.095％，提高到2.47％，因此紛紛向中南部移物色適當標的。