2022/03/23【工商時報】蔡惠芬

網購、電商大崛起，全台倉儲物流不動產也躍居大熱門，年租金報酬率達4％、優於辦公用不動產。最新統計，近三年交易面積等於2.63座大安森林公園，成交量近300億元，並吸引金融壽險業進場卡位。

高力國際董事總經理劉學龍22日表示，最近發生多宗倉儲失火案，除了倉儲空間的消防安全議題以外，也讓倉儲建物日趨老舊，是否面臨升級需求受到關注。　　

劉學龍還說，以往老式倉儲多是以舊建物直接改裝，樓層高度、樓板載重、進出貨動線等並沒有完善的規劃。因此，目前倉儲也面臨升級需求，除擔心塞港導致斷貨，需要一次大量買進更多貨源，需要更多儲放空間外，倉儲也需要科技化管理與服務，因此，近幾年出現專業的倉儲營運者量身打造符合的空間與動線，甚至提供貨物管理、軟體系統等服務，企業只需要把貨物放在裡頭就好。

據劉學龍分析，目前倉儲運作方式主要有三種：一是純粹當房東，像是國壽、中華郵政等；二是營運者，像是永聯物流，透過租用土地、建物等方式，再加值自身倉儲物流管理等服務價值，分租給電子零件業者或是消費品業者；第三種則是營運規模已經夠大，資金也充裕，因此，自身可以直接買地或是買倉儲來自用，包括全聯、統一、富邦MOMO等業者。

其中純粹當倉儲房東收租，推估每年租金收益率大約落在4％上下，優於台北市辦公室的租金收益率；至於，永聯這類的營運者除靠出租空間收益外，還外加服務價值，租金收益會再高一些。

高力國際資本市場及投資服務部董事洪煥哲表示，2019年至今全台倉儲買賣案，至少22筆，累積土地買賣面積達20.91萬坪、相當於2.63座大安森林公園大小的面積，累積買賣總額高達299.44億元。

其中單筆交易金額逾10億元高達14筆，單筆土地面積逾1萬坪的則有7筆，買家包括國泰人壽、南山人壽、全球人壽等金融壽險業；另外，全聯、統一、全家、大聯大、富邦媒體等自用買家，連REITs樂富一號也加入倉儲投資行列。

洪煥哲表示，2019年迄今全台倉儲交易市場，主要熱點集中在桃園觀音、龍潭、龜山、楊梅、大溪、及蘆竹等區，累積有10筆，加上整體工業需求強勁，連帶推升區域地價從2018年至今上漲四成以上。

另外，倉儲市場的熱門戰區，還包括：基隆、新北市五股、新竹湖口、台中梧棲、大肚、彰化和美、台南新市及高雄岡山等。