2022/08/23【工商時報】蔡惠芳

三商美邦人壽將再度賣樓！因投資踩雷、財務面臨壓力，加上被捲入淨值風暴影響，決定再度處分不動產，此次將出脫位於北市信義區「環球世貿大樓」的八個樓層，並委託世邦魏理仕標售，22日公告，預計10月7日以底價23億元公開標售。

三商美邦人壽近期不但辦理增資，7月中旬還以83.5億元，處分台北市內湖「精英電腦大樓」整棟辦公大樓，買方為中國人壽，以補足資金缺口，估計處分利益約12.6億元。6月間總公司已從原來總部「環球世貿大樓」，遷到內湖辦公，原本總部辦公室，則於22日公告部分樓層標售。

「環球世貿大樓」位於北市信義路五段150巷，樓高22樓，屋齡約22年，近幾年實價登錄交易價格，包括停車位在內，每坪自54～74.92萬元不等。

世邦魏理仕表示，此次「環球世貿大樓」部分樓層標售案，共有八個樓層，分為七個標次，開標日訂在10月7日，標售總底價約23億元，每建坪底價約73～78.5萬元。

世邦魏理仕最新的商辦市場研究報告指出，今年第二季台北市主要辦公商圈總淨去化量，自上季的1,807坪，溫和回升至4,203坪，自2020年新冠疫情爆發以來，中小型企業對未來的不確定性，導致辦公室需求時有增減，不過國內經濟逐漸復甦，中大坪數辦公室供給量持續吃緊，辦公室空置率仍維持在3～4％的低檔。

業者分析，近年原物料大幅上漲，全台缺工，興建中的商辦大樓、或透過都更程序改建的老舊商辦大樓，工期可能大幅延後，同時興建成本也將大幅攀升，預期會使得許多有辦公室自用需求的企業，轉往購置現有的商辦大樓評估，不僅實際使用面積坪效較高，若能搭配國際性的專業物管公司進行維護管理，將是企業主列為優先投資評估的標的。

世邦魏理仕指出，此次標售的「環球世貿大樓」，單戶面積自50坪～1,800坪不等，可供投資人進行選擇及彈性調配，適合新創企業、也能夠做為企業總部使用，早期就有知名的聯廣及麥肯兩家外商廣告行銷公關公司進駐多個樓層使用。

金融壽險掃樓方向 逐步「脫北」

高力國際22日最新統計指出，近兩年金融壽險業紛紛轉戰雙北市以外的潛力區，收購商用不動產，累計已購置金額約420億元，高於在大台北成交額逾180億元。受美國強勢升息、美債下跌，台灣兩度升息，拉高買樓最低租金收益率門檻至2.47％，不少金融壽險業掃樓方向同步「脫北」、出走雙北市，以尋求租金收益率更高的標的。

高力國際董事總經理劉學龍表示，市場普遍預期年底前將持續升息，機構法人的不動產投資策略，預期將會更為靈活，具高租金收益率的廠辦、帶租約的廠房，或適合興建物流倉儲或資料中心的工業土地，將會更受矚目。

高力國際副董事總經理黃正忠表示，美國聯準會（Fed）強勢升息，美債下跌，加上台股修正，使得金融壽險業面臨這半年來最強挑戰。尤其我國央行已二度升息，累積升幅1.5碼，使得金融壽險業購置投資性不動產的最低租金收益率門檻，一下子拉高到2.47％，而台北市商用不動產租金收益率普遍落在2.5％，愈來愈難以滿足壽險業需求，因此投資人紛轉向雙北以外區域。

高力國際統計，2020年12月～2022年7月，壽險業累計購置大台北以外的商用不動產總金額逾420億元，是大台北購置金額180多億元的1.3倍，主要布局區域在桃園、新竹、台中、台南等。

黃正忠分析，新竹、台中因產業發展成熟，辦公室、零售、飯店等需求有撐，尤其新竹，近兩年就有新壽、中壽、全球人壽以及富邦人壽等四家出手，合計砸下164.13億元；光是金額突破50億元的指標交易案，就有新壽以56.4億元買進新竹「萊恩廣場」、全球人壽以58億元買進新竹「國賓飯店」及含行政大樓兩筆。