2023/02/25【工商時報】蔡惠芳

商場全台遍地開花大噴量！未來3年台將有28座完工開幕

國境開放、口罩解封，百貨商場被視為下波走出谷底，邁向復甦的市場，據最新調查，全台商場開發案將在全台遍地開花大噴量！未來3年，台將有28座完工開幕，總計35萬1,854建坪的海量，排山倒海而出，平均一個半月不到就會開出一家新店 ，刷新史上最大量、最快速紀錄。

瑞普萊坊零售物業代理部資深總監李誠慶表示，全台百貨商場開發案將邁向最高峰，調查顯示，自2023年到2025年的未來3年，全台預計完工開幕的百貨商場開發案，至少28座，總計面積達35萬1,854建坪。

其中，北部囊括15萬9,374坪最多，中部有9萬4,500坪，南部有9萬7,980坪，中南部正快速崛起。

2023年，北部就有10萬6,874坪，中部有4萬7,500坪，南部有5萬7,000坪陸續完工開幕。以台北市來說，台北遠雄大巨蛋商場將有SOGO百貨進駐，面積達4萬坪之多，還有「鑽石塔Diamond Towers」將有新光三越百貨進駐，約有2,800坪，東區百貨戰況將更為激烈；另外新北市，有裕隆城商場會在新店開出據點。

展望2024年，光是北部就有5.3萬坪完工，其中指標為三井Lalaport南港，將會開出5萬坪，另外台中洲際棒球園區娛樂商城也有3.4萬坪會完工。

2025年預計百貨市場重心將轉移到南台灣，聚焦在南台灣，預計有2萬4,500坪百貨商場完工，其中以台鐵和高雄捷運局的高雄車站大樓商場最具指標。

至於2026年後，估計還會有20座以上百貨商場陸續完工，而且規模是一個比一個大。包括：台北雙子星大樓商場就有5萬坪，台中廣三SOGO的台中超級購物娛樂城，更有10萬6千坪完工，三井攜手國泰建設的高雄Lalaport，也有6萬坪。

值得注意的是，日商台灣三井不動產來勢洶洶，自今年初，將陸續在台灣開出台中三井Lalaport南北館、南港Lalaport、林口OUTLET二期、台南OUTLET PATRK二期、及高雄鳳山Lalaport，布局相當積極，堪稱百貨商場的大黑馬。

李誠慶表示，隨著疫情緩和，消費復甦，未來國際品牌可望重返一線零售市場，另外大型百貨購物中心的插旗和營運更將牽動區域商圈發展，例如台北東區在新光三越百貨進駐「Diamond Towers」及SOGO卡位台北大巨蛋商場後，預期忠孝東路沿街商店將會延伸到信義計畫區，與信義計畫區既有的12座百貨商場互相串連。

全台百貨市場量變、質變！將朝向大型化、複合式、全客層的新趨勢發展

商用不動產市場專家指出，全台百貨市場正在量變、質變！今年起全台將有48座百貨商場，陸續完工，意味著軌道經濟學發威，大型開發案隨著重大建設已延伸到台中、高雄、台南、及新竹，接下來基隆也有機會發展出大型百貨商場開發案。未來，大型化、複合式、全客層，可望是全台商場開發案的主流趨勢。

瑞普萊坊零售物業代理部資深總監李誠慶表示，儘管近兩年陸續有部分百貨商場，退場熄燈，像日湖百貨、京華城等，改建為住宅、或商辦，但是新的開發案卻逆勢在全台迅速進行，在互相消長的現象中，可觀察到台灣百貨商場和購物中心的趨勢，大型化、複合式、甚至是把休閒和服務結合在一起的全客層，是最大的特點。

李誠慶表示，不過，隨著全台未來3年將有海量新增商場供給而來，預期招商也一定會相當辛苦、競爭激烈，「以後一定會掀起品牌戰！」具有集客力的大店、大品牌，勢必成為眾家商場競逐的目標；但是有些商圈未必適合大品牌生存，可能具有無可取代的特色品牌才是吸客利器，因此開發商未來招商，一定要更加靈活，突顯出本身地利條件和特色，才可能勝出。

瑞普萊坊市場研究部總監詹宗煌表示，一般建商過去向來是賺資本財，在經營房地產開發上取得獲利優勢，但一旦跨足商場百貨，則必須賺管理財、因此會形成一定的進入門檻，有些大型建商並不敢貿然涉足百貨商場。

詹宗煌表示，不過，有些跨入商場的建商，會有兩個點，不大好過，一個是當初規劃設計的開發階段沒有思考清楚，即決定投入，一個則是經濟能力和績效未如原先預期，造成資金回收比預期慢。建議建商若計畫投入商場開發，最好開發前期即找好品牌商進入，以減少營運風險。