2023/09/29【自由時報】 朱語蕎

出口連12季衰退，各大預測機構紛紛下調台灣全年經濟成長率，雖然央行連續2季維持利率決策不變，但商用不動產未能延續上一季的熱度，根據第一太平戴維斯統計，今年第三季大型商用不動產成交金額(單筆3億元以上)為154億元，季減率與年減率分別為72%與60%，寫下近20季以來的最低單季交易規模，合計前三季總交易金額為859億元，較去年同期衰退26%，相當於減少300億元，今年整年度商用不動產交易將面臨千億元的關卡戰。

整體交易動能萎縮下，科技業成為主力買盤，本季投入金額85億元，占比達到55%，商用不動產市場的前2大交易皆為科技業購廠，包括晶碩光學以30.4億元購置桃園龜山廠，以及日月光半導體以16.7億元向關係人購入高雄大社廠房部分產權。

若從今年前三季表現來看，單季科技業投入金額介於80億元至100億元之間，相較於製造業或其他產業，需求仍相對穩定。另一方面，隨著台灣內需消費市場回溫下，本季餐飲、食品與零售業購置廠房或廠辦的交易案增加，合計投入金額27億元，例如本土餐飲品牌八方雲集跟爭鮮，都罕見的在北台灣購置廠房擴大或升級中央廚房規模。

在產品方面，本季以廠辦交易82億元為最大宗，占整體交易53％，主要集中在桃園、新北與竹北等產業密集地區，其中指標建商在新北市新莊、三重與中和推出的新廠辦案，吸引同區域自用廠商購置，買氣熱絡，也顯示當地老舊廠辦升級以及使用型態轉趨立體化的趨勢越來越明顯。

廠房則以48億元，占整體交易31％，名列第2；辦公室交易則呈現量縮，相較於上一季成交百億元的規模，本季辦公室交易僅24億元，主因為市中心缺乏大型商辦物件釋出導致交易量縮。

土地市場雖然充滿雜音，部分建商陸續清點手中土地庫存，將短期內沒有開發計劃的土地出售，包括遠雄建設以40億元出售台中北屯土地，華友聯與隆大皆陸續活化手中土地資產。但整體觀察，近期的利率止升，以及平均地權條例修法並未撼動自用住宅買氣，連帶使的土地市場有落底回暖的跡象，第三季大型土地與地上權交易金額達306億元，雖比去年同期減少近5成，但比第二季小幅成長29%。

多個縣市政府土地標售案買氣熱絡，包括桃園市政府7月土地標售，單場標脫86筆土地，總標脫金額達到127億元，國泰人壽更以20億元購入3000坪第二種產業專用區，持續加碼桃園不動產市場，高雄市政府第三季土地標售則是全數標脫，總標脫金額達到21億元。合計今年前三季土地交易金額為706億元，比去年同期減少53%。

第一太平戴維斯董事長黃瑞楠表示，雖然央行連續兩季利率凍漲，但出口與經濟下行風險將成為商用不動產市場上最大的不確定性，買方普遍維持觀望的態度，想等待經濟前景更為明確或者有價格誘因才會積極出手。保險業則在金管會規範下，在雙北市難以找到合適的投資標的，轉往主要都會區外，找尋具經營規模的投資機會，例如園區型廠辦或物流不動產，然而保險業投資動能退場所造成的動能空缺，專業投資機構、機構法人或家族投資機構難以完全彌補。

自用買方方面，同產業的營運表現出現明顯差異，科技與製造業無論在資本支出或者擴充產線都維持保守的態度，部分具備產業紅利者，在急單需求下，仍願意出手買入工業不動產，支撐甚至小幅推升工業土地行情，讓市場賣方對價格更為堅持，買賣價格認知仍需要時間的磨合。展望第四季，考量年底入帳時程安排，近期不少企業已陸續開始盤點手中閒置資產，預期接下來市場上可銷售物件增加，有機會帶動整體交易提升。