2024/01/10【 經濟日報】 編譯陳苓

多年來過度建設，加上新冠疫情後工作習慣改變，使美國商辦閒置率寫下有紀錄以來新高。穆迪說，去年是美國辦公室市場自全球金融海嘯來最慘澹的一年。研究機構預測，今年情況或許難見好轉，辦公大樓的價值或許會再跌兩成。

信評機構穆迪（Moody’s）公布，美國主要城市的辦公室閒置率，去年第4季高達19.6%，超越1986與1991年紀錄峰值的19.3%，也是穆迪1979年有紀錄以來的最高水準。

策略師說，上季辦公室空置率季增40個基點，為2021年第1季來的最劇烈增幅，並比疫前水準高出280個基點。受閒置率上揚拖累，上季實質租金連兩季下滑。

穆迪策略師在報告中寫道：「儘管對總經軟著陸的可能性日趨樂觀，勞動市場也傳正面消息，但動態混合（工作）制持續，實質削弱辦公室需求，使得2023年成全球金融危機以來最低潮的一年。」

凱投宏觀（Capital Economics）上個月在另一份報告中預測，商業房產的辦公室市場在新的一年將遭逢麻煩，辦公大樓的價值可能會再跌20%。

疫情時開始的居家辦公趨勢，黏著性比預期更強，又幾乎沒有反轉跡象。

與此同時，過去一年對商業房產債務的憂慮暴增，部分人士估計，未來幾年到期的商業房產貸款額將逼近1.5兆美元，這些貸款在當前環境下可能難以再融資。

凱投宏觀說：「新供給雖然趨緩，需求萎縮仍是閒置率攀升的主要推手。我們認為這會再持續兩三年。」該機構分析師認為，美國辦公室的價值，最高點到最低點間的跌幅可能達43%，而且這些房產數十年內都無法恢復以往估值。

這個市場的低迷，根源可追溯至1980、1990年代。多年來的過度建設，導致空置辦公室在1980年代到1990年代初期飆升。當時美國爆發儲貸危機，經濟陷入衰退，辦公大樓供給過剩，找不到人承租。

供過於求至今仍打壓商辦市場，美國閒置率因此遠高於歐洲或亞洲。如今公司縮減辦公空間，或改租用更新的建築，使許多在1980年代或更早建造的辦公大樓，苦尋不著租戶。