2024/07/02 經濟日報 陳美玲

據CCIM台灣不動產投資協會最新調查，專業投資人對第2季、第3季及未來一年商業不動產投資信心指數均「偏向樂觀」，又以土地開發信心最高；政大地政系教授林左裕表示，受惠AI產業鏈加碼投資台灣，讓土地、商辦需求增溫，且台股不斷創高也帶動投資人看好國內總經環境。

今年第2季台灣CCIM（台灣不動產投資協會）商業不動產投資信心指數（ICI）調查的總平均指數為118.20點、季增5.24點；本次調查中，包括辦公室、店面、土地開發、總體經濟等四項指標，均較首季上升，顯示不論是對於辦公室、店面、土地開發亦或是總體經濟皆為「偏向樂觀」之信心水準。

另外專業投資人對第3季及未來一年商業不動產投資信心指數指數，各為117.36點、118.55點，表示CCIM認為商業不動產短期或長期投資可能沒有太大變化。

專業投資人對第2季商業不動產投資信心指數中，信心最高的指標為「土地開發」，在本次為130.56點、季增4.12點；信心居次的指標為「辦公室」，本季指數為127.08點、季增7.26點；信心居第三的指標為「總體經濟環境」，單季指數為114.29點、季增1.79點。

信心居第四的指標為「店面」，第2季指數為100.89點，雖為本季最低之指標，但較前一季上升7.79點，為上升幅度最高之指標。

全國三大都會之土地開發信心指數中，中部及南部地區呈上升趨勢，而北部呈現下降趨勢；上升指數中，南部地區信心指數最高，為139.29點、季增9.98點；開發信心居次的地區為中部地區信心指數為130.95點，較前一季調查結果上升6.81點。

至於北部，專業投資人的信心指數為121.43點、季減4.43點，雖然指數有所下降，然而依舊維持相對高信心水準，指數為「偏向樂觀」。

政治大學地政系林左裕教授指出，受惠於AI產業鏈持續加碼台灣投資的結果，對土地及辦公室空間的需求也水漲船高，其中南部與中部的土地也因供給較為充沛，符合產業需求，其信心指數高於北部。而股市衝破兩萬點後持續上攻的熱度，也反映在這次的總經環境指數上。

在土地開發指標表現上，CCIM不動產投資師暨世邦魏理仕不動產估價師聯合事務所所長施甫學認為，中南部土地開發指數持續上升，表示開發商對於中南部土地儲備渴望以及預期終端產品去化速度具高度信心，尤其台中、台南及高雄具產業發展軸帶引發住宅剛性強勁需求，促使開發商積極競標重劃區土地，甚至地上權住宅產品因所有權高漲而逐漸被消費者青睞。

觀察後市，施甫學指出，在短期低利率環境及貸款條件不變下，都市地區如六都、新竹以及有豐富產業發展的區域，因就業機會多且吸引人口移入，仍會推升居住與買房需要，若加上交通便利並有軌道運輸，具備此條件區域之土地市場仍可正面樂觀看待。

在辦公室指標方面，訪美月餘甫返台的CCIM不動產投資師暨毓聖資產董事長王聖鴻表示，台灣辦公室市場與美國情況大不相同，台灣辦公室信心指數已連續四季持續攀升，主因有五：首先是職場觀念不同，疫後美國遠距辦公或分時遠距已成為主流風氣，許多員工情願離職也不願舟車勞頓到辦公室實體上班。

反觀台灣受制於傳統管理觀念，老闆仍要求員工到實體辦公室上班才安心，因而空間需求不僅沒有如美國般減少，還因台灣企業規模持續增長而增加。

二來是台灣借貸利率持續維持低檔，在持有期間成本相對低廉下，企業購置辦公空間，成為對抗通膨的投資良方。三為法規鬆綁，投信投顧法修法已在立法院完成初審、進入黨團協商，嗣後基金架構不動產投資基金（REITs）開放在即，而REITs的主要成分就是辦公室，亦增添辦公室市場動能。

再者加上台商資金持續返台，民間游資十分氾濫，惟投資管道相對有限，穩定收租的辦公室商品就成為現階段資金理想的停泊港。第五是近期台灣股市迭創新高，在股市獲利資金及因風險考量轉向房市效應下，辦公室成為企業及高資產人士的重要選項。

CCIM台灣不動產投資協會理事長林知延表示，隨著各大央行結束緊縮周期並逐步轉向寬鬆政策，整體投資與總經的信心穩步上升，本季四項指標呈現「偏向樂觀」及上升的趨勢，其中，店面指標受惠於國內消費市場熱絡，業者積極拓展實體店舖，帶動信心顯著提升。