2024/0817 今周刊
新青安政策房貸亂象頻傳，加上史上最嚴格「限貸令」全面擴散，從今年7月下旬起，銀行紛紛緊縮銀根，不乏祭出年底前「暫停收件」的新規定，購屋族也面臨斷頭危機，房市恐掀起另一波風暴！
「以前從未聽過向銀行申請房貸要排隊的事。」從事房仲業近20年的信義房屋台中十二期福星店專案經理廖朝賢觀察，俗稱新青安優惠房貸政策的「青年安心成家購屋優惠貸款精進方案」，六月被外界批評，因有人頭戶、轉出租等行為，導致銀行的貸款態度謹慎，加上房市好了1年，放款金額已高，整體額度愈來愈少，現在還有額度的銀行也擔心房貸客轉進，過幾個月也會吃緊，據他所知，有些銀行甚至要等到明年才有額度。
放款水位滿 收件喊停
放款水位滿 收件喊停
「以前買中古屋房貸審核時間只要兩周，現在大約會增加1倍時間，至少要等1個月以上才會知道結果，有的甚至等了快兩個月之久。」台中敦璟開發經理廖香婷則以第一線工作現況透露，多數銀行房貸水位到達警戒線，所以才會婉拒客戶，仲介只能幫客戶去問一些尚未到達警戒的銀行，因而造成交易時間延長很多。
據中央銀行統計，截至今年6月底止，購置住宅貸款餘額逾10.5兆元，年增率衝破10％，創2022年6月以來的新高。今年5月，五大銀行（台銀、合庫銀、土銀、華銀及一銀）新承作房貸金額達1162.35億元，創歷史新高。其中，新青安貸款占40.92％，亦創8年新高，顯示政府推出的優惠貸款方案，對購屋族吸引力相當大。
新青安最低可享1.775％優惠利率的推波助瀾，吸引大量首次購屋者進入市場，進一步推升房貸需求。不過，根據《銀行法》第七十二之二條第一項規定，商業銀行辦理住宅建築及企業建築放款總額，不得超過放款時所收存款總餘額及金融債券發售額加總的30％。金管會日前就公布，今年上半年已有三家國銀逾28％、未滿29％，共13家逾27％，使得銀行紛紛祭出「限貸令」因應。
今年房貸量衝太快，讓公股行庫、民營銀行拉起警報。據了解，目前房仲業務員都有一張各家銀行放款狀況表，上面詳列排隊撥款、受理進件狀況。許多民營銀行皆已向客戶表示，申請房貸雖然不用排隊，但僅新成立分行有特留分額度及財管VIP客戶，申貸速度可能會較快。
三大原因 令房貸緊縮
三大原因 令房貸緊縮
行庫高層坦言，此波限貸令較以往更為嚴峻，不僅時間長度創下新高，更牽動整個金融圈。究其原因，主要有以下幾點：
第一個原因，是銀行風險控管趨嚴。房貸緊縮，首先與銀行強化風險控管有關。近年來，全球金融危機的陰影尚未完全散去，銀行為了降低不良貸款的風險，會更仔細評估借款人的收入、資產、負債等情況，以確保借款人有足夠的能力償還貸款。
利率部分，五大銀行新承作房貸利率已達2.19％，且因個人信用評分、不動產鑑價、貸款成數等因素而有所差異，除非具有優質客戶身分，如公務員、教師、百大企業員工等，才較易獲得優惠的房貸利率。
還有上市櫃公司為了發放股息而大量提領現金，這些都會進一步壓縮銀行的存款基礎。
企業金融（以下簡稱企金）業務風險排擠房貸，是房貸緊縮的第二個原因。近年，企業債務風險惡化時有所聞，銀行計算資本適足率，也會相對保守，為了應對企金業務的風險，雖然房貸業務風險相對較低，但隨著主管機關不斷提高法遵標準，銀行為維持整體資產的風險分散，針對客戶申請房貸成數，也從過往的8至9成，降低至7成。
不僅如此，上市櫃公司為了發放股息或投資台股失利，勢必得從銀行提出存款來應急，連帶讓銀行承作房貸的限額壓力更大；而包括銀行借款給建商的「土建融」（購地貸款與建築興建工程貸款的合稱）、周轉金，也會排擠到新房貸業務。
銀行緊縮房貸的第三個原因，則是房價飆漲，因此貸款金額亦走高。房價的快速上漲，使得房貸金額也隨之攀升。根據信義房價指數統計，上半年交易量年增27％，五大都會區漲幅更超過1成。再以台中、嘉義、台南、高雄等地為例，一筆房貸的金額動輒數百萬甚至上千萬元，遠高於以往。這不僅增加銀行的授信風險，也使得有限的放款額度更形吃緊。
「以前是客戶看上喜歡的房子，要談價錢時，才會向代書詢問各銀行的貸款方向、客戶可申貸到的成數。」廖香婷坦言，「現在是我們帶看房屋時，就會直接問客戶準備多少自備款，了解他的薪資所得能否負擔房價。」
牽動房產後市 小建商難存活
牽動房產後市 小建商難存活
玉山金控董事長黃男州不諱言，因為上半年房貸業務已達去年全年的八成，下半年會重新審視業務額度，但不會對自住客限貸。
史上規模最大的房貸「限貸令」悄悄登場，當借房貸變困難，將如何牽動房地產後市變化？佳元建設董事長蔡錫全認為，房地產業者除土地成本增加外，營造成本壓力也不惶多讓，加上政府稅費擠壓，如在多頭市場自然會轉嫁成本；他也觀察，現在建商更趨向大者恆大，由於成本增加，加上銀行貸款限制，小建商很難生存，除操作都更外，甚至有幫大業者代為整合轉售的例子，對消費者而言，更難有價格優勢。
利率持續攀升、貸款成數降低，以及銀行對借款人資格的嚴格審核，都使購屋者望屋興嘆。許多原有購屋計畫的民眾，因貸款條件過於苛刻，不得不延後或放棄購屋。
住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨指出，今年6月以來陸續出現交易趨緩狀況，6月六都買賣移轉棟數總計23,801棟，月減11.5％，且7月雖僅有台南小跌，漲幅已明顯收斂，加上銀行貸款緊縮，確實有不少買方因為貸款問題暫緩購屋規畫，不過違約狀況也時有所聞，漲幅或可因此趨緩，但若下半年股市表現不佳，不排除房價下跌的可能。