房價會下跌嗎?「史上最嚴限貸令」效應全解讀:一表看18家銀行房貸令狀況

2024/0817 今周刊

新青安政策房貸亂象頻傳,加上史上最嚴格「限貸令」全面擴散,從今年7月下旬起,銀行紛紛緊縮銀根,不乏祭出年底前「暫停收件」的新規定,購屋族也面臨斷頭危機,房市恐掀起另一波風暴!

「以前從未聽過向銀行申請房貸要排隊的事。」從事房仲業近20年的信義房屋台中十二期福星店專案經理廖朝賢觀察,俗稱新青安優惠房貸政策的「青年安心成家購屋優惠貸款精進方案」,六月被外界批評,因有人頭戶、轉出租等行為,導致銀行的貸款態度謹慎,加上房市好了1年,放款金額已高,整體額度愈來愈少,現在還有額度的銀行也擔心房貸客轉進,過幾個月也會吃緊,據他所知,有些銀行甚至要等到明年才有額度。

放款水位滿 收件喊停

放款水位滿 收件喊停

「以前買中古屋房貸審核時間只要兩周,現在大約會增加1倍時間,至少要等1個月以上才會知道結果,有的甚至等了快兩個月之久。」台中敦璟開發經理廖香婷則以第一線工作現況透露,多數銀行房貸水位到達警戒線,所以才會婉拒客戶,仲介只能幫客戶去問一些尚未到達警戒的銀行,因而造成交易時間延長很多。

據中央銀行統計,截至今年6月底止,購置住宅貸款餘額逾10.5兆元,年增率衝破10%,創2022年6月以來的新高。今年5月,五大銀行(台銀、合庫銀、土銀、華銀及一銀)新承作房貸金額達1162.35億元,創歷史新高。其中,新青安貸款占40.92%,亦創8年新高,顯示政府推出的優惠貸款方案,對購屋族吸引力相當大。

新青安最低可享1.775%優惠利率的推波助瀾,吸引大量首次購屋者進入市場,進一步推升房貸需求。不過,根據《銀行法》第七十二之二條第一項規定,商業銀行辦理住宅建築及企業建築放款總額,不得超過放款時所收存款總餘額及金融債券發售額加總的30%。金管會日前就公布,今年上半年已有三家國銀逾28%、未滿29%,共13家逾27%,使得銀行紛紛祭出「限貸令」因應。

今年房貸量衝太快,讓公股行庫、民營銀行拉起警報。據了解,目前房仲業務員都有一張各家銀行放款狀況表,上面詳列排隊撥款、受理進件狀況。許多民營銀行皆已向客戶表示,申請房貸雖然不用排隊,但僅新成立分行有特留分額度及財管VIP客戶,申貸速度可能會較快。

表/今周刊提供
表/今周刊提供

三大原因 令房貸緊縮

三大原因 令房貸緊縮

行庫高層坦言,此波限貸令較以往更為嚴峻,不僅時間長度創下新高,更牽動整個金融圈。究其原因,主要有以下幾點:

第一個原因,是銀行風險控管趨嚴。房貸緊縮,首先與銀行強化風險控管有關。近年來,全球金融危機的陰影尚未完全散去,銀行為了降低不良貸款的風險,會更仔細評估借款人的收入、資產、負債等情況,以確保借款人有足夠的能力償還貸款。

利率部分,五大銀行新承作房貸利率已達2.19%,且因個人信用評分、不動產鑑價、貸款成數等因素而有所差異,除非具有優質客戶身分,如公務員、教師、百大企業員工等,才較易獲得優惠的房貸利率。

還有上市櫃公司為了發放股息而大量提領現金,這些都會進一步壓縮銀行的存款基礎。

企業金融(以下簡稱企金)業務風險排擠房貸,是房貸緊縮的第二個原因。近年,企業債務風險惡化時有所聞,銀行計算資本適足率,也會相對保守,為了應對企金業務的風險,雖然房貸業務風險相對較低,但隨著主管機關不斷提高法遵標準,銀行為維持整體資產的風險分散,針對客戶申請房貸成數,也從過往的8至9成,降低至7成。

不僅如此,上市櫃公司為了發放股息或投資台股失利,勢必得從銀行提出存款來應急,連帶讓銀行承作房貸的限額壓力更大;而包括銀行借款給建商的「土建融」(購地貸款與建築興建工程貸款的合稱)、周轉金,也會排擠到新房貸業務。

銀行緊縮房貸的第三個原因,則是房價飆漲,因此貸款金額亦走高。房價的快速上漲,使得房貸金額也隨之攀升。根據信義房價指數統計,上半年交易量年增27%,五大都會區漲幅更超過1成。再以台中、嘉義、台南、高雄等地為例,一筆房貸的金額動輒數百萬甚至上千萬元,遠高於以往。這不僅增加銀行的授信風險,也使得有限的放款額度更形吃緊。

「以前是客戶看上喜歡的房子,要談價錢時,才會向代書詢問各銀行的貸款方向、客戶可申貸到的成數。」廖香婷坦言,「現在是我們帶看房屋時,就會直接問客戶準備多少自備款,了解他的薪資所得能否負擔房價。」

表/今周刊提供
表/今周刊提供

牽動房產後市 小建商難存活

牽動房產後市 小建商難存活

玉山金控董事長黃男州不諱言,因為上半年房貸業務已達去年全年的八成,下半年會重新審視業務額度,但不會對自住客限貸。

史上規模最大的房貸「限貸令」悄悄登場,當借房貸變困難,將如何牽動房地產後市變化?佳元建設董事長蔡錫全認為,房地產業者除土地成本增加外,營造成本壓力也不惶多讓,加上政府稅費擠壓,如在多頭市場自然會轉嫁成本;他也觀察,現在建商更趨向大者恆大,由於成本增加,加上銀行貸款限制,小建商很難生存,除操作都更外,甚至有幫大業者代為整合轉售的例子,對消費者而言,更難有價格優勢。

利率持續攀升、貸款成數降低,以及銀行對借款人資格的嚴格審核,都使購屋者望屋興嘆。許多原有購屋計畫的民眾,因貸款條件過於苛刻,不得不延後或放棄購屋。

住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨指出,今年6月以來陸續出現交易趨緩狀況,6月六都買賣移轉棟數總計23,801棟,月減11.5%,且7月雖僅有台南小跌,漲幅已明顯收斂,加上銀行貸款緊縮,確實有不少買方因為貸款問題暫緩購屋規畫,不過違約狀況也時有所聞,漲幅或可因此趨緩,但若下半年股市表現不佳,不排除房價下跌的可能。