2024/11/12 【工商時報】 黃舒衛

根據高力國際最新市場調查，台北市商辦第三季平均空置率約5.74%，其中134棟樓為滿租狀態，平均租金單價約2,645元/坪/月，較上季小幅成長0.2%，前三季累積的淨去化量總計達40,155坪，超越去年的1.5萬坪，價量俱增，「房東市場」的態勢穩若泰山。

然而，2018年以來供需失衡的缺貨現象，以及地緣政治、疫情引爆的供應鏈移轉所造就的需求推升的多頭格局，已經悄然鬆動。5年內蛋黃區將釋出30棟新大樓、至少40.2萬坪的新結構將從量變到質變，根本性重新定義市場。

策略轉型之戰，近在眼前，近半年有三個新案已經率先鳴槍。

首先發難的是位於敦南商圈，第一個是租金站穩每坪3,500元的公辦都更案寶紘凱越「敦南之森」（Taipei Lumitree），較商圈平均租金整整溢價60%；接棒的則是起手式就破3,500元的大同區承德路一段的皇翔「台北廣場」，比西區商辦平均租金2,200元，溢價超過70%；市場最大的驚嘆號則落在士林區的承德路四段的「CAAM承德168」，雖然被歸類為工業區供策略性產業使用的廠辦，但成交租金3,322元，不但比區域平均行情多一倍，還直接比肩蛋黃區全新商辦，單月租金破千萬，更為今年商辦租賃市場最高量體、總價紀錄，完全是解構、重塑了產品力、價格力、市場性三個不同層次的新指標。

當第一個案例搖撼市場認知時，或許可被解釋為機遇、巧合，但當三棟樓的成交價接二連三刷新市場紀錄時，則新趨勢成形，不言而喻。

深究三個個案成功的關鍵因素都在於用國際認證標章頂規「綠商辦」的磚敲「國際賽」的門，繼而以綠色物管服務強化「排碳有價」新時代的永續承諾，對標外商、龍頭資訊服務產業的需求缺口。

回顧台灣雖然在1999年就建立「綠建築標章」（EEWH），2005年建築技術規則「綠建築專章」發布實施，更領先成為全球第一個將綠建築法制化的國家。到2017年底，累計取得綠建築標章及候選綠建築證書的認證數量在國際上僅次於美國，為全球第二，亞洲第一。從數字管理的結果論來看，推動成效斐然，但台灣的綠建築推動的策略主要可分為：先公後私、獎勵取代強制、先新後舊。因此政策初期成效多集中在公有建築，以及透過都更、危老重建，或散落在各地方政府土地使用分區管制要點的容積獎勵措施。

進一步分析，台灣綠建築把評估重點放在基地內的BD+C（建築設計、建材選用、營建工程），開發商取得認證是為了取得獎勵或移入容積的資格，可解讀用「標章」換「容積」的財務精密計算，但卻忽略完工交屋之後，資產在其生命週期數十年所消耗能源和水產生營運碳（Operational carbon）以及剩餘生命週期內所產生的碳排放隱含碳（Embodied carbon）的O+M（營運、維護），以致目的性過於侷限、執行面過於狹隘，根本無法滿足使用者期待。

另外，對比美、英等LEED、WELL、BREEM等國人熟知的綠建築、健康建築標章認證項目，除須含括區位、運輸、健康、社區、汙染的指標外，還要加上更新升級、定期認證的要求，及透過綠色租賃策略，提升業主及租客利益，因此十分仰賴後續綠色物業管理以及碳排盤查監控、改善的專業服務。

反觀台灣傳統綠建築在成交、移轉管理責任之後，缺乏持續監理的機制，顯然在評估範圍、營運管理、追蹤改善等三個面向，付之闕如，遠遠未達國際賽的資格。

商辦市場在能源轉型、生態保育、設施服務、設備效益、員工健康、企業永續的多方挑戰下，再加上供需調整的陣痛，以及預招租的推波助瀾，已進入肉搏戰階段。業主恐難在銷售、租賃的迷思糾結，綠建築不應是套餐升級的概念，而應在產品定位、規劃設計階段就導入營運管理的概念及機制，突破過往台灣綠建築的投資、執行，才能避免落入綠建築認證已成市場低配的紅海市場。