2025/11/30 自由財經 何玉華

3-1》赤峰、南西商圈將放寬使用限制

台北市過去陸續進行單一行政區的都市計畫通盤檢討，首次啟動的全市都市計畫通盤檢討，預計明年上半年公開展覽，變更類型包含7大方向放寬使用，包括住宅區放寬商圈使用、工業區老舊聚落轉型產專區、檢討山限區範圍、松山機場周邊航高管制範圍放寬建蔽率、艋舺大道及市民大道容積調整機制、保變住地區解編、公設用地解編等，範圍擴及全市，影響民眾權益甚鉅。

都發局指出，此次通檢以促進產業發展、推動都更改建、維護民眾權益為三大主軸；其中近年快速興起的赤峰商圈、南西心中山商圈，因巷弄內大多屬於住宅區，去年4月有大量店家被檢舉違反土地使用分區管制，商圈一度岌岌可危；市府先輔導商家成立管理組織納管，此次納入全市通檢，擬放寬住宅區商圈使用，合法變更後兼顧地區住宅環境品質及商圈適度發展。

都發局指出，隨著城市的發展，住宅區內逐漸出現店家群聚而成密集商圈，導致原在地住戶與商家出現爭議，過去有師大商圈、五分埔商圈等爭議；師大商圈發生的較早，約在2012年，雖也曾提出評點制管理，並規劃於大安區都計通盤檢討時討論變更，但居民反對者眾，因此未變更，最終依違反都市計畫法通案處理原則處理，進而出現關店潮，商圈沒落。五分埔商圈則於2019年信義區都計通盤檢討中，成功變更成「第三種住宅區（特）」，放寬零售業、批發業進駐，商圈持續發展。

赤峰商圈原為販賣二手汽車零件及廢五金的「打鐵街」，亦列為台北文化小旅行地點之一，南西心中山商圈也因鄰近南京百貨區與捷運中山站、雙連站，近來觀光客增加，巷弄逐漸聚集特色餐館、咖啡店、甜點店、服飾店的文青小店，但除了鄰承德路、南京西路、線形公園周邊為商業區，巷弄內的土地多為住宅區，餐飲、零售業經營必須臨接寬8公尺以上道路、限1樓或地下1樓等限制，導致現況違規使用嚴重。

此次通檢，市府將赤峰商圈、南西心中山商圈，從「第四種住宅區」變更為「第四種住宅區（特）」，放寬商圈範圍、範圍內鄰路寬限制及日常服務、零售、飲食等行業使用，預計明年初辦理公開展覽及說明會，民眾可對相關內容提出書面意見，併同送進都市計畫委員會審議。

3-2》「客廳即工廠」擬納產專區放寬

台北市首次啟動全市都市計畫通盤檢討，除放寬住宅區商業使用外，對早期工業區「客廳即工廠」的老舊聚落，也擬依南港產專區的模式，研議將士林、北投部分路段劃設為產專區開發許可範圍，放寬住宅使用；放寬松山機場周邊航高管制範圍的建蔽率、艋舺大道及市民大道沿線基準容積，以利推動都更改建。另有部分電力、交通、公墓等公共設施用地約12.65公頃，已無使用需求，也將解編變更為適當分區，回歸地主使用。

台北市早期有許多工業區是以「家庭即工廠」營運，產生住工混合、聚落老舊而密集，隨著都市發展及產業結構轉變，原住戶仍有居住需求且傳統產業外移，如今建物老舊、生活環境亟待改善。因此已劃定為產業專用區的形式，放寬住宅使用，不受工業區變更住宅區需回饋37％土地的規範。「產專區」內符合1994年以前或1969年8月前已存在的合法建物，有實際居住事實且非屬工廠、廠房，即可認定為「老舊聚落」，都更時免回饋得作住宅使用。

目前除設有南港產專區，內湖的北勢湖、新明路工業區（包含石潭里、週美里、西康里）也已變更為產專區，主要計畫今年8月21日已公告實施，細部計畫正修正中，待提市都委會報告後即可實施。此次全市通檢，也將士林、北投、南港、內湖等區納入研議，包括中央南路、蘆洲里、重陽路、後港等路段的零星工業區老舊聚落，劃設為產專區開發許可範圍。

此外，松山機場周邊受航高限制的地區，如都更危老重建時遇高度限制時，將放寬建蔽率；艋舺大道及市民大道沿線提供捷運穿越獎勵機制，鄰接道路實際供人車通行寬度達30公尺以上，基準容積仍為225％者，辦理回饋後，得提升為300％，但都須經都委會審議通過為準。

都發局指出，1979年人口快速增加，開發需求高漲，變更25處保護區為住宅區，規定以自辦市地重劃方式整體開發，迄今僅少部分地區完成開發，且土地利用限制高，為促進地主權益及環境保育意識，全市通檢案擬將北投5處及士林14處「保變住」約403公頃住宅區土地，回復為保護區；另有部分電力、交通、公墓等公共設施用地約12.65公頃，已無使用需求，擬解編後變更為適當分區。

3-3》小辭典：都計檢討讓土地使用符合發展需求

「都市計畫法」第26條規定，發布實施的都市計畫每3年或5年至少應通盤檢討一次，主要是希望主管機關根據都市發展的狀況、人口的成長等，進行全面性的檢討、評估，進行適當的修正。

台北市之前是依12個行政區個別辦理都市計畫通檢，陸續公告實施；發現有不少全市通案性的發展課題，2018年首次啟動全市都市計畫通盤檢討，2023年年底公開徵求意見，2024年初陸續辦理6場說明會，收集各界意見。

都發局統計，截至今年10月，共收到289件陳情。其中，涉及公共設施用地的有131件，經研議後，有19案、約12.65公頃將解編變更為適當分區。而一殯、石牌綠地等案件，尚在檢討變更方案。