2020/09/15【工商時報】 林昱均

財政部14日發布函釋指出，如果建商參與都更「以房換地」，財政部預計自2021年起一律採用主管機關標準、較貼近房市正常市價，等於建商參與都更，其都更收入營業稅負將增加1倍，預估先前快完備都更程序建商，趕在新法前加快腳步，有望催出一波都更送件潮。

財政部表示，今年底以前核定都更計畫，若地方政府同意，建商還是可依「房屋評定現值」計稅。

對此，營建署官員指出，台北市實施方法以建商成本占比來計算營業稅，新北市則以房價持有占比計算營業稅，財政部函釋是將實施方式明確化，過去沒有明訂這些計算公式。未來建商仍可自由選擇這二種公式，未做選擇時，財政部就會以貼近市價的主管機關標準計算，還是有選擇空間。

都市更新可分為公辦、民間兩種類型，並依實施方式再細分出自行實施、委託實施，等於有四種都更方式。實務上，不管是公辦或民間都更，雖有自行實施案例，但多為委託建商居多，像政府透過公開評選程序委託建商都更或是民間地主委託建商做都更。

官員認為，近年建商已在都更案扮演重要角色，但各縣市普遍有稅基差異，為求租稅公平與一致性，財政部在2017年已鎮發布函釋，認定地方政府在計算建商參與都更營業稅基，應該以貼近市價的「主管機關認定都更後房屋價值」認定，台北市、新北市皆已適用最新規定。但實務上其他四都或縣市仍核准都更案採「房屋評定現值」來計算營業稅，等於各縣市建商稅負差異甚鉅。

財政部14日再度發出解釋令，明訂各地方政府自2021年起要以「主管機關認定都更後房屋價值」為計算基準，且財政部列出建商參與都更「合件分屋」的營業稅公式。第一種為（主管機關認定都更後房屋價值-建商投入成本）x（不含營業稅費用及公共設施用地的費用／主管機關認定都更後房屋價值）x5％。

第二種為（主管機關認定都更後房屋價值-建商投入成本）x〔房屋評定標準價格／（土地公告現值+房屋評定標準價格）〕x5％。

官員指出，第一式必須由建商檢附單據，考慮到稽徵效率，建商自明年起若未選用計算公式、國稅局將一律採用第二式。