2020/12/1【工商時報】 蔡惠芳

商仲公司調查顯示，2020～2023年台北市辦公新增供給緊繃，租金攀升至歷史最高點，不過2023年後，敦南敦北辦公商圈將有9萬坪辦公大樓陸續都更、危老或興建完成，南港更將有21萬坪辦公大樓陸續完工，下波30萬坪辦公「升級潮」將排山倒海而來，辦公供給將出現爆量市況。

市場專家憂心，三年後辦公大樓空置率恐將攀升，租金上衝動能也恐將下降。高力國際資深執行董事楊慧明表示，台北市在2023年後，敦南敦北、南港將有大幅供給陸續浮現，可能帶來市場隱憂，屆時租金上漲動能將趨緩。

楊慧明表示，今年台北市主要新增辦公供給為敦化北路「中壽凱基」總部大樓，預期2021年，將有全球人壽「希望廣場」、富邦人壽遼寧、元大人壽、冠德玉山銀行敦北總部等四棟辦公大樓，陸續落成；在已知確定有集團自用及大面積客戶預租的支撐下，未來對外招租的新增供給非常有限，短期內辦公室稀缺的格局不變，預料2021年空置率將穩定下降，租金續揚。

不過，三年後辦公市場的生態將逆轉！高力國際調查，敦南敦北商圈將有9萬坪新辦公大樓釋出，南港更將有20～21萬坪的辦公大樓陸續完工，辦公重鎮板塊有望大位移。

敦南敦北商圈剛完工、準備或即將興建、擬都更改建的辦公大樓，總計將釋出約9萬坪，包括中壽凱基、台塑總部、冠德玉山敦北總部、國泰寰宇、凱越敦南安和、敦南誠品、中華票券、元大空總等，將為沉寂已久的敦南敦北商圈帶來一波「升級潮」。

至於南港，更將會呈現大爆炸趨勢。據仲量聯行調查，接下來會陸續出現的辦公及廠辦，在未來的四年，估計將有20萬多坪釋出，可望能成為下一個辦公室核心市場。

高力國際調查，現有台北市B級辦公大樓市場，敦南和敦北商圈合計占比達四成多；自2008年迄今，辦公大樓總計新增供給量約25.7萬坪，其中僅25％落在敦南敦北商圈。近十年敦南敦北商圈的年租金漲幅，分別為0.8％、1.1％，低於台北市的1.7％、更遠低於信義商圈的2.4％，顯示缺乏新大樓的帶動，也使得這兩區平均辦公租金欠缺上漲動能。

楊慧明預期，未來敦南敦北辦公商圈即將來臨的老舊辦公大樓都更、危老風潮，將使租金行情出現大幅攀升的契機。