2021/10/01【工商時報】   蔡惠芳

瑞普萊坊市場研究部統計，第三季全台土地買氣大爆發，含地上權及準備拆除地上物重建的成交金額高達936億元，季增21％、年增10.7％，刷新歷年同季最高；其中有近75％都被建商掃走，出現罕見的「見標就搶」、「逢老就收」的追價熱度。

瑞普萊坊總經理劉美華30日表示，第三季疫情緩解，土地投資不但展現免疫力，還像「打了類固醇，不怕疫情，捲起獵地旋風！」全台土地成交量最高冠軍落在桃園、高達280億元；高雄以176億元排名第二；台中151億元排名第三，資金南下的趨勢明確。

在第三季商用不動產市場方面，單季成交量約295億元，季成長13.8％，年減51.6％。

總體觀察下半年市場的最大贏家是華固建設，不但8月以34億元處分內湖「華固智富中心」大樓，9月又以44.88億元得標南港昆陽站後側特商區土地，囊括二筆最高總價交易案，躍居為商用市場的雙料冠軍。

劉美華表示，近期買家積極購地、收購具活化價值的老樓，點燃土地的爆量交易，形成「見標就搶」、「逢老就收」兩大現象。

瑞普萊坊市場研究部總監黃舒衛表示，最近建商積極購地，可謂「生吃不夠、曬乾的更好！」擁有重建題材的老樓，炙手可熱。例如豐邑機構買下高雄三民家樂福、永信建設購入華園飯店六合館、鑫龍騰建設買下高雄左營知名的御花園KTV、登陽建設收購的台中西屯區阿秋大肥鵝黎明旗艦店，及國美建設、濟盟建設標下「福音大樓」。

黃舒衛表示，值得關注的是，投資金額可觀的捷運聯開案、公辦都更，以及公營事業合建案；其中政府標售土地就脫標達316億元，占整季總交易額34.61％。

央行祭出最新的不動產信用管制措施，壓低購地貸款額度到六成，對此，劉美華表示，央行在一年內已祭出三次信用管制措施，預期將可有效降低建商及銀行授信風險，也能加速個案的開發，無論對自住、自用需求或是市場價格都有正面助益。隨著產業擴大投資、通膨壓力的持續發酵、大陸生產環境變動的三大支撐下，剛性需求有增無減，將進一步刺激投資人對土地及商用不動產的投資意願；第三季已出現報復性反彈，預料第四季還會再開紅盤。

地上權住宅解套 前三季推三新案

一度被封為「房市地雷」、「票房毒藥」的地上權住宅，隨著房市景氣熱絡，今年起死回生，光是前三季就爆量推出三筆新案，打破七年最高紀錄；銀行願意貸款、坪數下修、買賣契約改採公證方式以降低未來訴訟風險、賣點強調租金收益，這四大轉變，是讓地上權住宅解套的關鍵。

住展雜誌30日統計指出，地上權住宅隨著銀行融資意願、低貸款成數、高貸款利率、及沉重的持有稅等問題陸續解套後，再度活躍，今年就有三筆地上權案推出，包括台北市中正區「大將豐」、大安區「基泰大安」和「虹耀今采」，合計總銷約18億元，創下大台北地區七年最大量紀錄，也是2013年統計以來單年次高紀錄。

住展雜誌研發長何世昌表示，多年推案「掛蛋」的地上權住宅案，今年強勢回歸，主要是因為房市景氣好，購屋需求強勁，且台北市房價已回漲至前波高點，慘套多年的地上權案已經解套；預期地上權住宅案還會持續增加。

何世昌表示，上波房市景氣高峰的2013年、2014年，地上權土地一度炙手可熱，財政部國產署趁勢公開標售多筆地上權土地，曾屢創決標高價；未料房市從高峰下滑，建商「現標現套」，在高持有稅、銀行貸款配套不足之際，很快淪為「票房毒藥」，部分地上權住宅案因此被擱置，2015～2020年僅僅兩案推出，甚至中間有四年「掛蛋」。

不過2021年卻逆勢大爆量，公開銷售的地上權宅已衝上三筆。何世昌分析，今年地上權住宅產品規劃與銷售訴求都有改變；首先，以往動輒70坪以上，被視為「毒藥中的毒藥」，現在大戶房型已消失，改走10～46坪的中小坪數房型。其次，賣點從原本的「買比租更划算」，改為訴求出租收益性與功能性，甚至可以較低房價卡位明星學區、蛋黃區。

第三，針對以往銀行貸款條件差的痛點，今年三筆地上權案，都標榜提供最高七成銀貸，與過去多以「公司貸」補足銀貸成數差額不同。第四，業者視先前地上權案引發消費爭議為殷鑑，已嘗試採買賣契約公證的方式，來降低未來的訴訟風險。

何世昌認為，今年地上權案銷售成績仍待觀察，接下來國產署將公開標售多筆地上權土地，而民眾買單與否、銷售率高低，勢必影響標售結果。