2019/09/02【自由財經】徐義平

申請高額容積獎勵不困難

近30案取得4成、占比約2成
「都市危險及老舊建築物加速重建條例」（危老條例）一改過往都市更新重建的容積獎勵多是「看得到、吃不到」。根據內政部最新統計，截至今年六月底，全國一六○個危老核准案中，有高達五十四案獲得容積獎勵總量為基準容積的逾三成比例，占整體核准案比重超過三成；而五十四案中，取得四成容獎案數為近三十案，占整體核准案比重近兩成。

統計顯示，目前全國每三件危老案，就有一案取得容獎總量是基準容積逾三成比例，且審議時程是以月計算，非過往都更動輒五年、十年慘況。

分析六都情況，北市危老核准案累積四十案，取得三成以上容獎的核准案為二十六案，占整體比重逾六十五％；北市取得四成容獎案數有十七案，占比逾四成，相當於每兩案就有一案能夠獲得四成容獎。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，危老案的確讓危險老舊建物改建動起來，突破都更實務上窒礙難行的窘境；基本上在時程獎勵前送件，只要基地面積不要太小，要申請高額容獎並不困難。

瑞普萊坊市場研究暨顧問部總監黃舒衛指出，危老案能夠立竿見影，除了沒有最小面積門檻、放寬建蔽率及高度管制、減免稅賦、時程獎勵之外，最重要的原因就是容獎額度給得明確且大方。

他說，所謂明確就是從適用資格、基地退縮、耐震設計、智慧建築標章、綠建築標章、無障礙、協助取得及開闢重建計畫周邊公共設施等，針對各種規劃設計條件，都給予二％到十％的固定比率容積獎勵，也帶動新版「都市更新建築容積獎勵辦法」跟進調整。

學者︰避免切割都更基地 更難整合
另外，提供重建的誘因是否充足，也決定住戶參與意願；對老舊公寓住戶來說，若能取得三成以上容獎，等於解決新增公設面積造成分回室內面積縮水的罣礙。

但前政治大學地政系特聘教授張金鶚認為，危老案是妥協之下的產物，因過去都更難行，才會推出替代方案；但他建議危老案應以整體都市計畫為考量，而不是求快就好，甚至可能讓原本都更案被切割後，不同意部分的都更基地變得零碎，後續反而變得更難整合。