北市商辦熱H1建照量刷新十年新高紀錄

2022/08/25【 工商時報 】 蔡惠芳

破天荒!最新統計顯示,今年上半年台北市商辦大樓核發的建造執照樓地板面積,首度「超車」住宅,達31.4萬建坪,刷新近十年新高紀錄;鄉林建設集團董事長賴正鎰今(25)日表示,台北市A級商辦租金持續上漲,仍供不應求,預期北士科園區將接棒崛起,辦公現貨相對稀缺。

鄉林不動產研究室今天公布最新統計,依據內政部統計資訊,2022年全台上半年核發辦公服務類建築建照總樓地板面積,達61.2萬坪,較去年同期的32萬坪,大幅成長近一倍、達91.25%。

其中,台北市光是上半年商辦核發建照樓地板面積達31.4萬坪,是去年同期的7.67倍,更是去年全年的1.7倍之多,在全台商辦佔比高達51%,改寫近10年來,首度超越住宅類建照面積,刷新紀錄。

鄉林集團董事長賴正鎰分析,新型的頂級商辦主要都是外商企業、熱門新創產業、醫療健診及醫美、康養等產業,他們願意支付較高租金,爭取進駐指標商辦的高曝光度及品牌加值效益。

賴正鎰分析,以「鄉林士林官邸」來說,挾著高綠覆率及親水景觀,近來外商與醫療科技業來客詢問量,增加約3成。預估到今年底前,每坪平均租金可能還有超過20%的漲幅。

鄉林指出,根據內政部核發建照統計資料顯示,今年1-6月住宅類建照總樓地板面積364.8萬坪、工業倉儲類建照總樓地板面積134.9萬坪、辦公服務類建照總樓地板面積61.2萬坪,整體來看,依舊是住宅類最多、工業類次之,辦公服務類居第三,而運動中心、健身房等休閒文教排名第四。與去年上半年核照數據比較,住宅類成長停滯,工業倉儲類及辦公服務類則是大幅成長,尤其台北市、高雄市,辦公服務類接近倍數成長。

鄉林不動產研究室指出,今年上半年全台各類建築物申請建照總樓板面積661.3萬坪,較去年上半年598.4萬坪,年增率10.5%。其中住宅類(不含農舍)建照364.8萬坪,比去年同期的363.7萬坪,年增率僅0.3%。不過工業倉儲類,則年增率49.6%,辦公服務類建照樓地板面積年增率高達90.5%,尤其首善之都的台北市商辦案件激增,上半年辦公類建照樓地板面積31.4萬坪,比住宅類25.1萬坪還要多,相當罕見。

鄉林不動產研究室表示,建築物開工申請建照,一直以來都是以住宅類(H-2不含農舍)案件為大宗,總樓地板面積也向來排名首位;但是2022年,台北市首度出現辦公類建照樓地板面積超越住宅類建照的特殊現象,最主要原因除了精華商圈有許多老舊商辦,紛紛危老重建或進行都更,相對使得A辦供給不足;另外,政策打房,「打住不打商」,都讓商辦置產風潮興起。

商辦大樓缺貨潮,讓指標性辦公大樓出租金額頻頻創新高,後疫期物價驚驚漲,不動產市場住宅產品在政府一波波強力打房下交易趨緩,商辦應聲崛起。其中,商辦最集中的信義區內平均A辦租金升至3,442元/坪。

「台北101」大樓辦公租金從2013年每坪月租不到3,000元,到去年每坪最高創4,000~5,000元水準,今年甚至有突破天花板每坪5,000元的租賃成交案例。

另外,而完工五年的「台北南山廣場」商辦大樓,根據實價登錄資料,今年6月登錄資訊顯示,154.48坪辨公室,月租金為64萬8816元,平均每坪月租約4,202元,緊追「台北101」之後,A辦大樓平均租金持續攀高。

賴正鎰分析,台北市內湖區,信義區、大安區等商辦供給有限,租金節節上漲是必然趨勢,尤其大型台商企業集團回流,需要新的企業總部,台北北投士林科技園區產業聚落與各項資源匯集,商辦需求也外溢到士林區。

賴正鎰表示,在下半年邊境逐漸開放、跨國商務交流恢復正軌的激勵下,大企業為加速佈局,商辦市場大轉變,外商與台灣本土企業爭相搶租辦公室,甚至買下整棟商辦的競爭意味轉為強烈。

鄉林不動產研究室表示,台商回流旺盛,置產抗通膨,造成台北市商辦供不應求,A辦每坪月租平均逼近3,000元大關,建商或企業加速投入新商辦興建,但在今年底前商辦持續缺貨,新建商辦又緩不濟急,辦公服務類的商辦具收益穩定及高需求性,補漲態勢明顯,預估現存不多的A辦將躍居搶手貨,每坪租金甚至可望上看3,300~3,500元。