2022/08/25【 工商時報 】 蔡惠芳

破天荒！最新統計顯示，今年上半年台北市商辦大樓核發的建造執照樓地板面積，首度「超車」住宅，達31.4萬建坪，刷新近十年新高紀錄；鄉林建設集團董事長賴正鎰今（25）日表示，台北市A級商辦租金持續上漲，仍供不應求，預期北士科園區將接棒崛起，辦公現貨相對稀缺。

鄉林不動產研究室今天公布最新統計，依據內政部統計資訊，2022年全台上半年核發辦公服務類建築建照總樓地板面積，達61.2萬坪，較去年同期的32萬坪，大幅成長近一倍、達91.25％。

其中，台北市光是上半年商辦核發建照樓地板面積達31.4萬坪，是去年同期的7.67倍，更是去年全年的1.7倍之多，在全台商辦佔比高達51％，改寫近10年來，首度超越住宅類建照面積，刷新紀錄。

鄉林集團董事長賴正鎰分析，新型的頂級商辦主要都是外商企業、熱門新創產業、醫療健診及醫美、康養等產業，他們願意支付較高租金，爭取進駐指標商辦的高曝光度及品牌加值效益。

賴正鎰分析，以「鄉林士林官邸」來說，挾著高綠覆率及親水景觀，近來外商與醫療科技業來客詢問量，增加約3成。預估到今年底前，每坪平均租金可能還有超過20％的漲幅。

鄉林指出，根據內政部核發建照統計資料顯示，今年1-6月住宅類建照總樓地板面積364.8萬坪、工業倉儲類建照總樓地板面積134.9萬坪、辦公服務類建照總樓地板面積61.2萬坪，整體來看，依舊是住宅類最多、工業類次之，辦公服務類居第三，而運動中心、健身房等休閒文教排名第四。與去年上半年核照數據比較，住宅類成長停滯，工業倉儲類及辦公服務類則是大幅成長，尤其台北市、高雄市，辦公服務類接近倍數成長。

鄉林不動產研究室指出，今年上半年全台各類建築物申請建照總樓板面積661.3萬坪，較去年上半年598.4萬坪，年增率10.5％。其中住宅類（不含農舍）建照364.8萬坪，比去年同期的363.7萬坪，年增率僅0.3％。不過工業倉儲類，則年增率49.6％，辦公服務類建照樓地板面積年增率高達90.5％，尤其首善之都的台北市商辦案件激增，上半年辦公類建照樓地板面積31.4萬坪，比住宅類25.1萬坪還要多，相當罕見。

鄉林不動產研究室表示，建築物開工申請建照，一直以來都是以住宅類（H-2不含農舍）案件為大宗，總樓地板面積也向來排名首位；但是2022年，台北市首度出現辦公類建照樓地板面積超越住宅類建照的特殊現象，最主要原因除了精華商圈有許多老舊商辦，紛紛危老重建或進行都更，相對使得A辦供給不足；另外，政策打房，「打住不打商」，都讓商辦置產風潮興起。

商辦大樓缺貨潮，讓指標性辦公大樓出租金額頻頻創新高，後疫期物價驚驚漲，不動產市場住宅產品在政府一波波強力打房下交易趨緩，商辦應聲崛起。其中，商辦最集中的信義區內平均A辦租金升至3,442元/坪。

「台北101」大樓辦公租金從2013年每坪月租不到3,000元，到去年每坪最高創4,000~5,000元水準，今年甚至有突破天花板每坪5,000元的租賃成交案例。

另外，而完工五年的「台北南山廣場」商辦大樓，根據實價登錄資料，今年6月登錄資訊顯示，154.48坪辨公室，月租金為64萬8816元，平均每坪月租約4,202元，緊追「台北101」之後，A辦大樓平均租金持續攀高。

賴正鎰分析，台北市內湖區，信義區、大安區等商辦供給有限，租金節節上漲是必然趨勢，尤其大型台商企業集團回流，需要新的企業總部，台北北投士林科技園區產業聚落與各項資源匯集，商辦需求也外溢到士林區。

賴正鎰表示，在下半年邊境逐漸開放、跨國商務交流恢復正軌的激勵下，大企業為加速佈局，商辦市場大轉變，外商與台灣本土企業爭相搶租辦公室，甚至買下整棟商辦的競爭意味轉為強烈。

鄉林不動產研究室表示，台商回流旺盛，置產抗通膨，造成台北市商辦供不應求，A辦每坪月租平均逼近3,000元大關，建商或企業加速投入新商辦興建，但在今年底前商辦持續缺貨，新建商辦又緩不濟急，辦公服務類的商辦具收益穩定及高需求性，補漲態勢明顯，預估現存不多的A辦將躍居搶手貨，每坪租金甚至可望上看3,300~3,500元。