2022/12/19【 自由時報 】徐義平
台北市不單住宅高齡化，多數辦公室商圈也碰到「高齡辦公室」問題，以台灣地標「台北一○一大樓」為例，屋齡已達十八年，更別說早期北市金融商圈的敦南、敦北，甚至南京松江商圈，有更多棟屋齡超過三十年的辦公室大樓。
非核心區更舊 逾半高齡辦公室
根據仲量聯行統計，截至今年第三季止，北市頂級辦公室總量體近八十三萬坪，其中屋齡三十年以上的面積超過二十萬坪、占總量體比重逾二十四％︰至於北市非核心區域的辦公大樓的屋齡更為老舊，超過五成屋齡都在三十年以上。
高力國際業主代表服務部董事黃舒衛指出，北市住宅雖有人老、屋老的雙重危機，但礙於產權分散、利益需要調和，加上缺乏重劃區提供新供給刺激，因此新陳代謝速度慢；相對來說，辦公室大樓多半屬單一產權，甚至是單一用途，重建速度反而較快，以今年前三季的建照核發面積來看，北市辦公、服務類總樓地板面積高達三十六萬坪。
目前重建指標辦公室個案如南港調車場、京華廣場、新壽南京、富邦產險等，顯示在政策獎勵、產品升級，以及ESG等轉型推動下，商用市場的佈局最快，具領頭羊效益。
淨零排放壓力 老辦也掀改建潮
未來商用市場勢必面對供需再平衡的挑戰，大樓的招商、租金表現會反應個別條件的落差而出現M型化趨勢，「綠色溢價」的後勁會越來越強，跟一般住宅市場截然不同。
尤其在「淨零排放」潮流下，北市多數老舊辦公室已經不符合需求，加上未來五年北市辦公室將出現大量新增供給，將造成高齡化辦公室走向改建一途，部分甚至改建為豪宅，直接退出辦公室供給市場。
仲量聯行指出，在越來越多的企業租戶追求辦公室優質化（Fly to Quality），需求走向彈性空間，又得符合低碳ESG配置的頂級辦公大樓，讓老舊辦公大樓業主感受到競爭壓力，「老辦」為了求保有競爭力，將被迫積極推動升級計畫或都市更新重建行動。