2023/01/10【 工商時報 】方明、數位編輯

立法院10日三讀通過《平均地權條例》部分條文修正草案，之後將由總統公布施行或由行政院另定施行日期。內政部強調，住宅是用來居住，而非是用來投資炒作的商品。

近年來，因經濟成長，促使房市購屋需求及交易熱絡，投資客或部分業者，趁勢藉由預售屋換約或營造熱銷搶購等手法，炒作哄抬房價，並將高房價成本轉由全民負擔，所以內政部特別推動「平均地權條例」修法，以防杜炒作行為。

而 《平均地權條例》 條例通過後，將會對房市產生什麼樣的影響？房價真的會降下來嗎？那些地區首當其衝？工商財經網整理有關 《平均地權條例》 的條文重點及後續影響，供讀者參考。

Q：《平均地權條例》修了那些法？

此外，這次修法也配合修正地方政府地價評議委員會組成成員，除刪除地方民意代表及其他公正人士外，並明定專家學者與民間團體代表的委員比例不得少於1／2，以強化該委員會的專業功能。

Q：官方、業者、學者怎麼看《平均地權條例》 ？

官方：內政部代理部長花敬群表示，這次修法主要目的是為打擊炒房，健全房市交易秩序，但不會影響市場正常交易；就長期而言，亦將有助於引導市場回歸穩健發展，協助不動產產業永續經營，並保障國人購屋權益與居住正義。

業者：中華民國不動產公會全聯會理事長楊玉全表示，若修法限制私法人買房，須由內政部用合議制逐案去審，耗費排審、審議、追蹤、處理行政救濟的行政成本，民間交易要等待內政部排審、審查結果出來才能過戶，造成買賣契約不能進行，形同法人購屋全面禁止。

針對炒作重罰，設置檢舉吹哨人。楊玉全指出，草案對炒房定義無明確標準、缺乏預見性，人民將動輒受罰；加上祭重罰，不負責任的檢舉制度，侵害人權、造成浮濫檢舉，徒惹糾紛。

華固建設董事長鍾榮昌表示，現行房地合一稅2.0已對五年內法人獲利課徵45％～35％重稅，一定條件下的股權交易也一併納入課稅，繳納房地合一稅後的盈餘分配，還要再繳28％所得稅，實質稅率達60.4％，「所以再去搞這個限制私法人買房，已形成疊床架屋了！若強行修法，就算房價跌2成，也不會讓年輕人就買得起房。」但此一修法對於銀行、有房族，衝擊更大。「如果硬要修法，把房市打趴了，預料兩年內會看到台灣內需衰退。」

學者：政治大學地政系退休教授張金鶚認為，平均地權條例修正案通過後，應能讓房市更健康合理化，尤其能抑制炒作最嚴重的預售屋和成屋。不過張金鶚提醒，相關子法配套須嚴格執行，地方政府亦須確實配合，否則勢必會產生漏洞。

Q：《平均地權條例 》修正草案三讀後，對都更、危老案是否有影響？

未來私法人購屋採許可制將依其取得必要性及正當性，分為「免經許可」及「需經許可」二類。免經許可項目，將包含私法人依法或經營必須取得情形，例如金融機構或AMC資產管理公司依法行使抵押權或承受不良資產、或依土地法優先購買共有住宅等。

另業界最關切的都更、危老及一般合建，依合建分售、合建分屋契約或合建附買回條款取得之住宅，或私法人（因出資或地主身份）直接參與都更或危老分回的房屋，都不受私法人購屋限制，也不受五年內不得出售管制，將納入免經許可項目，以利私法人後續作必要處分。

至於需經許可項目，包括私法人取得住宅用途具正當性，例如作為員工宿舍或具規模性之出租，以供居住使用。

另因參與都更危老重建而需事先購入住宅進行整合之情形，雖將納入「需經內政部許可」項目，但會在子法規定提供便捷程序，以不影響現況為原則。此外，申請案件原則也會在7個工作天內完成審查，讓合理的交易需求順利運行。

內政部強調，修法將不溯及既往，業者如在修法施行前已簽訂契約出售住宅給私法人，在修法施行後不受許可制限制。另修法前簽約購預售屋、修法後才交屋，也不受五年不得出售管制。

Q：此法案三讀通過後，那些地區首當其衝？

平均地權條例修正草案當中的預售禁止換約備受關注，而過去兩年預售市場熱絡的區域，可能成一線重災區。

根據信義房屋統計預售實價登錄，房地合一2.0上路以來，2021年9~12月的預售市場交易出現單月萬件的熱潮，最熱的區域包括新竹地區、台中市與高雄市。

若與2022年7~10月的預售揭露量相比，新竹地區2021年9～12月的單月預售交易量，比起2022年7~10月的均量多出1.68倍，台中市多出1.55倍，高雄市則是多出2倍，反映2021年9~12月市場交易熱絡，當中推估也會有些投資非自用需求購屋，一旦預售禁止換約確定後，政策上路前難免會出現一波換約潮。

另根據統計顯示，2022年預估全年住宅類預售量將超過17萬戶，挑戰28年以來新高，其中前11月供給量大的區域為台中市3.1萬戶，其次是新北市2.7萬戶，桃園市2.4萬戶，台南市與高雄市各1.8萬戶，台北市最少也有1萬戶。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，重劃區、房價飆漲區將會是壓力最大的區域，觀察若是未來區域預售換約物件增加，對於區域房價將會有一定壓力。

Q：法案上路前，是否會出現逃命潮？

隨著平均地權條例修正草案三讀過關，加上近月房市交易轉冷，近四個月全台及七大都會區房市賣壓都不斷走高，其中，2022年12月因平均地權條例修正草案立院初審過關，更讓市場待售件數急遽攀升。

根據元宏不動產加值服務平台統計，2022年12月全台住宅待售物件高達29萬件，一個月來增加19866件、逼近2萬件，月增幅7.3%，其中，以台中賣壓月增7,047間最多（月增幅11.3%）、桃園月增幅21.4%幅度最大（月增4,718間）。

而這次修法受衝擊最大的預售屋產品，投資客恐慌出脫狀況反應更是明顯，全台2022年12月預售轉售賣壓月增2,392件、增幅11.6%，七大都會區預售轉售賣壓包括台北、桃園、台中、台南、高雄等五個都會區月增幅高達1成以上，賣壓增加的相當全面。12月以台中月增890件數量最多、桃園月增22.5%幅度最大。

元宏不動產加值服務平台創辦人周昆立認為，平均地權條例修正案三讀通過，成為壓垮投資客信心的最後一根稻草，目前龐大的賣壓開始在市場湧現，無不論一般住宅產品或是預售轉售量，賣壓都明顯增加，估計未來二、三個月房市賣壓仍有走高可能，近年房價狂飆的勢頭也可望因為賣壓升高而正式告一段落。

永慶房產集團業務總經理葉凌棋表示，觀察2022年12月全台預售轉售量較去年同期大增41%，整體預售轉售量暴增6,500件左右，顯示平均地權條例修法，確實讓不少投機客擔心修法通過後轉售困難，而陸續選擇退場，大量預售屋建物拋到市場上求售，讓預售屋出現大量下車潮。

若再細看七大都會區預售轉售量變化，桃園暴增77.4%，台南成長逾五成，台北、台中、高雄也都有四成以上的增幅。

葉凌棋指出，全台2023-2025年預售屋預計完工戶數將逾15萬戶，屆時恐將出現大量賣壓湧現。