放寬基準容積率 北市老公寓才有望「重生」

2023/03/05【自由時報】徐義平

日前土耳其發生大地震,震出老舊建築物安全話題,根據台北市不動產開發公會調查資料,北市四、五層公寓超過三十萬戶、總樓地板面積近八八○萬坪、將近七十七座台北一○一大樓同等規模,但這些老公寓絕大多數是在一九六○至一九八○年代、容積管制實施前興建,即便現行都更給予上限最高一.五倍的容積獎勵,最終仍蓋不回原面積,導致北市絕大多數老公寓只能一直放著變更老。

台北市不動產開發公會理事長陳勝宏呼籲,為加速老公寓都更速度,提升建物耐震安全,希望中央、地方政府能夠針對老公寓都更放寬基準容積率,以第三種住宅區、基準容積率二二五%,建議可放寬至三○○%,不但讓原住戶能分回對等面積,甚至也還保有建商都更重建誘因。

他點出,目前北市老舊公寓衍生出六大問題,包括違建情形嚴重,造成都市景觀混亂簡陋,結構耐震係數不足、消防設施不完備以及無電梯設備恐對公共安全造成疑慮,還有缺乏停車位造成違規亂停或是路霸,且多數老公寓所處區域巷弄太狹窄。

建立都更數位審查標準機制 降低人為因素

至於,如何加速北市老舊公寓都更、危老速度,陳勝宏認為,除了放寬基準容積限制、提高容積獎勵、租稅優惠等方向外,最重要的是建立數位審查標準機制,此舉不但可以縮短審議時間,也可避免人為因素,有助於加速都更,同時降低屋主與建商的時間成本。最後則是公權力必須有效執行,希望在絕大多數同意戶有共識情況之下,公部門能出面協助推動最後一哩路。

另外,陳勝宏也希望調降都更標章容積獎勵保證金,以及銀行辦理「危險及老舊建築物重建計畫」所需資金之放款,建議比照都更於該重建計畫核准前,得不計入銀行法第七十二條之二之前期規劃費用及認定排除時點。

除北市老公寓基準容積率問題待解外,陳勝宏認為即將上路實施的「平均地權條例」修正案也會衝擊都更、危老的未來發展,尤其建商就是私法人,在整合過程中,還需要取得內政部許可才能買老屋,不但會錯過整合時機,甚至會增加不確定性,希望內政部在修訂子法時能夠打開這個死結。