2023/03/09【經濟日報】李同榮/吉家網不動產創辦人、中華民國不動產仲介經紀商業同業公會全聯會榮譽理事長

根據內政部統計，二月份六都建物買賣移轉棟數月增25.4%，其中僅桃園交易量減少，月減11.59%，其餘五都交易量表現均呈現成長，台北月增19.78%、台中月增21.23%、台南月增15.09%、高雄月增32.47%，而新北增加69.06%最多。

從上述數據顯示，今年元月為農曆春節期間，基期較低，二月份六都平均交易量就比元月增幅達25.4%之多。但假如從二月交易量比較去年同期亦是春節期間，年增率卻僅微增1.09%，其中台北年減2.61%、新北年增10.06%、桃園年減18.54%、台中年增3.72%、台南年增2.94%、高雄年增7.14%。

另一方面，若從一至二月份總交易量比較去年同期，就可發現今年六都平均交易量大減28.32%，其中台北年減26.17%、新北年減31.47%、桃園年減32.54%、台中年減24.26%、台南年減24.94%、高雄年減27.05%。

從數據很明顯可看出，幾乎六都交易量比照去年同期可謂全盤皆墨，大幅萎縮近三成，如此的數據只能解讀市場交易的確非常冷清且急涷。

然而，進一步分析市場交易冷清急涷原因，可歸納出四大因素：

(一)平均地權修法五重拳打房：元月初立法院優先審議內政委員會提出的「平均地權修正草案」明列打房五重拳，並快速三讀通過，在細則未定之前，市場明顯受到壓抑，買方多採觀望態度。

(二)兩岸地緣關係緊繃：自從去年第三季中共軍演飛彈事件引起兩岸關係緊繃以來，房市高價市場緊縮，嚴重影響整體交易量，加上最近美國軍方不斷放出2023、2025、2027中共將攻打台灣等利空訊息，使得原先就觀望的買氣更加裹足不前。

(三)季節性影響買氣(假期多)：一、二月這兩個月除了春節假期外，尚有元旦、二二八連休，假期多，間接也影響到交易流量與速度。

(四)技術循環處於高峰不勝寒：技術循環面臨房價高檔期，加上諸多利空罩頂，房市脆弱可擊，買方都採觀望態度，交易量短期難以提升。

然而，市場交易量既然大幅萎縮，為什麼房價仍下不來？

從價量分析，量先價行，但也不是放諸四海皆準的道理，既然交易量縮，但房價仍然居高不下，可以用五個原因來解讀：

一、短期利空不足以撼動房市走勢：當交易量遇突發利空，可能引發短期觀望，但若利空有可能消失，房市的走勢又會回歸到原來軌道，此時局勢未明，賣方就會短暫觀望與利空僵持，房價暫時不會明顯鬆動，除非利空消息久未消失，賣方才會有降價可能。

二、季節性因素只會影響交易量，不會影響交易價：通常一、二月房市都會受春節假期影響，工作天數縮短就會影響交易量萎縮，這種現象要觀察三月應屬傳統旺季時節，若三月交易量持續下滑，則對多方不利，房價才會有鬆動可能。

三、打房重心若錯誤，對房價影響有限：過去包括央行四限貸、財政部房地合一稅2.0……，前後約十次頻繁的打房措施都無法撼動房價，顯示政策打房未必靈光，而內政部平均地權修法五重拳是否奏效，要看購屋信心，只要剛性需求強勁，買氣就會由預售市場轉移至成屋市場與即將完工的預售屋。

另外，大部分大建商不願在局勢未明朗之前降價，主要是成本考量以外，就是口袋仍深，大建案沒降價，小建案降價影響就很有限，更何況現在預售市場買方開始為了安全保障，盡量會避開小建商，傾向品牌形象較佳的大建商，所以現階段要大建商降價有點難度。

四、此波多頭平均漲幅不高，未來跌勢會很緩和：技術循環面雖逢高檔，但此波上漲幅度不高，四年來大台北地區漲幅不到三成，未來將成為抗跌的主力，而目前小坪數需求強勁，不跌反漲，趨勢觀察，大台北短期房價下滑機會很小。至於中南部則看區域而定，基期尚低的區域，成本考量因素，剛性需求市場，很難有明顯跌幅，至於高漲幅地區或許會有調整空間，但對整體平均房價影響也有限。

五、成屋市場穩健，剛性需求支撐，房價短期欲跌不易：預售市場受禁止轉售影響，扭曲了市場結構，在剛性需求殷切情況下，市場資金可能部分轉入成屋市場，以致成屋低總價市場成為抗跌主力，因此，成屋市場的均價明顯受影響，可能要到第四季總統大選前才會是關鍵。

房市降溫已是事實，打房無濟於事，觀望買盤何去何從？

綜上所述，此時房市在各大利空齊襲下，有其不敗的主因，若政府不明察市場實務與市場機制，一味採取圍堵打房方式，企圖破壞市場走勢，結果不是操作過之，而使市場崩潰，就是執行不力，而反使市場甩尾，後果更是不堪設想。

此時市場其實已經進入末升階段，技術面轉空已是遲早的事，政府不必有太多打房動作，打房政策只是多此一舉，對市場絕對是弊多於利，不可不慎。

而針對剛性需求而言，買盤若持續觀望，要期待房價下跌，想在緩跌市場摸底實在也不大容易，倒不如勤做功課，選對區域，擇優而入，也不至於有太多風險，因為全台仍有很多深具抗跌性強勁的區域，值得購屋者關注。