2019/12/10【工商時報】 林昱均

捷運松江南京站二、三號出入口地上權案9日開標，由元大人壽以53.3億元得標，相較其權利金底價41.02億元，溢價率約為29.9％，換算平均每坪標脫單價為367萬元。元大預計將其做為商辦用途。

松江南京案設定地上權期間為70年，其權利金底價設定為市價45％，而地租年息率則訂為4％，維持台北市華固新天地模式，其中1％隨每年公告地價浮動，另3％按照決標當年度的公告地價，估計每年地租約3千萬元。

松江南京案全案約1,450坪、位於台北市松江路90巷及松江路108巷間，涵蓋兩大基地，面積分別為574.7坪、875.7坪，建蔽率為45％、65％，容積率則為225％與630％。

國產署指出，本次招標沒有其他業者角逐，比預期冷清，只有元大一家投標，在同額競爭情況下，因此裁定由元大搶下其標案。這也是元大集團繼2018年9月豪砸82億元搶下空軍官兵活動中心後，再次搶下高單價地上權案。

由於松江南京案屬於精華區的大面積土地，國產署比照台北學苑與空軍官兵活動中心地上權案作法，在招標時明確禁止興建住宅，因此元大人壽無法轉讓其地上權及地上建物。然而，元大仍可建成商辦再出租。

至於為何只有一家投標，沒有其他業者有興趣？財政部國產署長曾國基分析指出，松江南京案北側基地與捷運共構部分是由捷運局先行代建地基與一樓部分，因此得標廠商還要再支付2.3億元工程代墊費，其次此一標案不得做住宅，還有捷運共構因素，不能部分移轉，這三大因素間接影響業者前來投標。

不過他認為，地上權案其實是介於社會住宅跟自有住宅的領域，不應是過度的競標，而是要合理反映當地行情。

曾國基也表示，市場相當看重明年第一季世貿三館及國泰營區兩案，市值分別為500億元、150億元。若按照國產署計算公式，世貿三案權利金底價可能在175億元～225億元左右，門檻相對較高。而國泰營區案約為50億元～75億元。

這次元大溢價率近3成，官員認為，並沒有特別高，是在市場一般水準，過去空軍官兵活動中心溢價率曾高達123％，南山搶下信義行政中心業者溢價率也有60％。