2020/10/16【蘋果日報】 楊明峰

北市府公開招標「北投士林科技園區」設定地上權案，今截標（15日）無人投標，二度流標收場，商仲分析，北士科所有權案近期火熱，土地價格持續攀高，不過仍有交通配套未完整、規模金額太大等風險，讓地上權案無人問津，或許招商條件調整為更具彈性，降低門檻，或許才有開發商願意投標搶進。

「北投區軟橋段88、91、93地號市有土地設定地上權案」，面積約2.5萬坪，臨承德路及福國路，以設定地上權50年、開發權利金約86億，首次對外招商卻流標。今年6月變更招商條件重新出發，包含地上權存續期拉長為70年、權利金底標98億，分8期繳付，放寬相關條件，台北市長柯文哲還親自出席招商說明會宣傳，結果仍無人投標。

瑞普萊坊市場研究暨顧問部總監黃舒衛分析，從大南港案、世界明珠、國票購入大直置地廣場、長虹售2棟廠辦給萬海，顯現近期商辦市場狀況熱絡，而北士科仍具一定市場性，如去年起有遠雄、華固、聯上、江陵等插旗，土地單價節節升高，就可看出市況佳，不過皆屬於所有權案

黃舒衛說：「以北士科產業特定專業區開發，因有開發時限壓力、環狀線捷運未完工，對與時間賽跑的建商來說，仍偏好所有權案；壽險業因要找營運商，成本考量下，可能無此意願；至於土地使用需求人，若有擴產需求，仍以內科、南軟等產業聚落較明顯區域，並優先考慮所有權，倘若有地緣關係，尚未出手，就是卡在價格」。

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐分析，「該案底價換算土地單價約38.7萬，僅約同區同地目所有權土地的25%，以地上權案來看，以低於行情，不過，由於該案要求「智慧健康」關聯產業占比須達20%，雖比上回標售調降10%，但仍對於未來開發招租有一定限制，多少影響標售意願。」

黃舒衛認為，該地上權案規模條件不小，若是招商條件更靈活，比如切割後分期分區開發，可減少開發商壓力、門檻，或許就會提高標脫機會。

北士科案本次流標，今年仍是地上權熱絡的一年，台灣房屋集團趨勢中心統計，今年底價逾億的指標地上權案，標脫總金額累計達430億，若後續標案順利標脫，全年有望突破500億大關。

張旭嵐表示：「今年世貿三館及國泰營區等大案，皆被壽險業以高價取得，使地上權標脫案衝破400億，創下歷年紀錄。年底國產署還有19宗精華地，其中包含台南平實營區近4000坪土地、台中東區練武段約2000坪土地，皆位處市中心黃金地段，頗受業界關注，因此今年地上權標脫金額，不排除續創新高」。