2021/03/05【自由時報】 徐義平

北市辦公需求旺盛，推升租金、售價，部分企業甚至因買不到市中心的大樓而轉向內科找尋整棟廠辦，但近期內科竟罕見出現整棟廠辦遭法拍。根據司法院公告，遭法拍的廠辦為國瑞集團台北總部（前身為洪氏英科技大樓），一拍底價近29.5億元，創近10年內科廠辦法拍總額最高紀錄，預計25日執行法拍。

寬頻房訊指出，遭法拍的廠辦坐落北市內湖區港墘路221巷內，底價29億4971萬元，債務人為穩穩全球整合行銷。根據該廠辦使用執照資料，為地上9層、地下3層建物，為2002年興建完成，屋齡約19年；該廠辦基地面積約661.89坪、建物面積約4768坪（含140個車位）。

內科罕見整棟廠辦法拍

第一太平戴維斯資深協理丁玟甄指出，若一個車位以150萬元計價，拆算每坪廠辦底價約75萬元，對照周遭同等級廠辦行情每坪約42至48萬元，可能要三拍才有投資人會評估。

根據司法院公告，該廠辦1至9樓均有承租戶，每月租金近180萬元，其中有3份租約租期從2019年1月到2034年止，租期長達15年，每月租金僅5萬元，且已一次付清15年租金。

丁玟甄指出，依法拍公告，該廠辦出租率約9成，每月租金約178萬元，也就是說每月每坪租金不到500元，明顯低於當地租金行情，若以現行租金收益與一拍底價計算，投報率僅0.72%；用三拍底價打64折換算，投報率約1.13%，還是低於當地平均投報率。

瑞普萊坊市場研究部總監黃舒衛分析，該建物屋齡20年，前身為洪氏英科技大樓，2015年由國瑞集團以22億元購入，目前1樓由遊戲橘子承租；2樓由全民運動健身中心承租；3、4、5、7樓皆於2019年就簽訂每月5萬、租期15年且一次給付的長約；9樓為集團旗下企業承租，租約更長達30年，2049年才約滿到期，因此除6樓已退租外，其餘均不點交。

雖然內科總部大樓的需求旺、租賃市場供不應求，但如果本案無法排除原有租約，則得標人不能立即全面進場使用，且不會產生有效租金收益，因此預期拍出的機率低。