2021/12/16【工商時報】 蔡惠芳

今天央行召開理監事會議，再度緊縮房市信用管制，四大新措施，再搭配內政部提出的限制預售屋換約，瑞普萊坊市場研究部總監黃舒衛表示，央行壓低第三戶以上自然人貸款成數到四成，再限制換約，無異將逼迫投資客只能乖乖拿出六成自備款，等著交屋，否則就只有走上違約、斷頭一途，預料「絕對是終結炒房客的殺手鐧！」

央行今天理監事會議決議，採取第四次緊縮信用管制。首先，自然人購置高價住宅貸款及第3戶（含）以上購屋貸款的最高成數一律降為4成。第二，購地貸款最高成數降為5成，保留1成動工款，並要求借款人切結於一定期間內動工興建。第三，餘屋貸款最高成數降為4成。第四，工業區閒置土地抵押貸款最高成數降為4成。

對此，瑞普萊坊市場研究部總監黃舒衛表示，從央行最新的消費貸款餘額成長趨勢來看，新增住宅貸款年增率從今年6月的10.42％，降到10月的9.37％，而建築融資也從今年初的18.7％，降到15.25％，顯見資金潮雖然洶湧，但選擇性信用管制持續發力。

黃舒衛分析，雖然這次央行持續緊縮豪宅、多屋族、餘屋、購地貸款成數等措施，未超出市場預期，但重點是上周內政部提出平均地權條例、不動產經紀業管理條例，針對預售屋換約的修法構想。

黃舒衛分析，因為只有降低貸款成數的信用管制，卻不管理換約套利，尤其現在工程時間動輒3、5年，操作時間很長，根本搔不到癢處，效果非常有限，甚至已出現邊際效益遞減；然而如果嚴格限制預售屋不能轉售，投資客只能乖乖拿出六成自備款等交屋時，否則就等著違約、斷頭，則絕對是市場的殺手鐧！

黃舒衛認為，雖然央行第四波信用管制項目，與之前差異不大，政策可預期性高，但有美國聯準會縮減購債規模、升息，以及疫情的不確定性，國內更有內政部、財政部、地方政府的各類房市降溫措施，以及超額供給的疑慮，預期2022年會出現另一波獲利了結、預售屋「換約潮」。