2022/04/06【 工商時報 】 朱漢崙

金融圈人士透露，近來因為造價成本太高，使得都更危老建案已在建商之間掀起「換手潮」。

業界人士指出，換手潮主要是在中小型建商與大型建商之間，近二年多來由於疫情導致缺工，以及鋼筋水泥等建材上漲的問題，使得建案裡的「造價成本」大幅攀升，以台北市及新北市的平均行情來看，三、四年前原本一坪造價成本大約10萬元，但近來造價成本已傳出已超過每坪25萬元的數字，中小型建商根本無力負荷。

金融業者分析，這波建商對都更危老建案轉手的原因並非銀行縮減其土建融成數，而是造價成本太高讓中小型建商不得不縮手。

行庫主管表示，由於都更危老是政府重要的政策，因此不論是央行多次加碼房市信用管制力道，或是金管會大舉拉高不動產放款風險權數，都更危老都得以「豁免」，但即使如此，不斷攀高的造價成本也讓中小型建商傷腦筋自身的財務狀況無力負擔，同時擔心「未來造價成本能在建案反映多少」。

中小型建商接觸的大型建商集團當然也會評估相關問題，但業者指出，大型建商至少因本身財力較雄厚、口袋較深，較有能力去平衡造價飆漲所帶來的壓力。知情的金融圈人士指出，上述中小型建商想脫手的都更危老建案，地坪規模從數百坪，甚至上千坪的都更案都有。

金融圈人士分析，現在最大的問題在於都更危老建案的時間變數太大，從申請到核准執照下來再到動工執行，可能要六、七年，也就是當被核准動工時，原先所評估的造價已完全「與現實脫節」，尤其近三年各類營造工程造價飆漲，對投入都更危老執行的建商衝擊更大。

金融圈人士進而指出，倘若中小型建商願意整個退出，連同「都更實施者」都由大型建商出任，此時大型建商較願意承接；但若中小型建商不願意全放，只願意找大型建商出來當「新股東」出資者，這時較難談成。