2022/04/06【 工商時報 】 朱漢崙

更危老的土建融利率，行庫指出，現在已悄悄上升半碼（0.125個百分點），1.8％以下的都更危老建案已絕跡市場。行庫說明，儘管央行並未要求都更危老的利率要比照一般的土建融「足額」反應升息0.25個百分點的漲息幅度，但銀行已自動拉高對都更危老的利率要求。

目前已至少升半碼，主要也是考慮接下來央行將不斷升息，同時都更危老在「時間」上的變數較大，這也使都更危老的承作利率從原本1.6％起跳，現在新案低於1.8％的都幾乎已看不到。

至於土建融龍頭土銀，也因金管會政策卡住，配合都更危老的政策放款已出現困難。業界人士透露，金管會設限土銀所有不動產放款占比不得超過總放款比重的23％，但未將都更危老放款剔除在計算範圍，因此現在不僅一般土建融案，連都更危老這種政府高度重視的政策放款，土銀恐怕都無法接新案。

相對一般銀行受銀行法第72條之2來限制不動產放款上限，金管會則對未受銀行法第72條之2限制的土地銀行，另訂上述條款來控制其上限。

金融圈人士指出，相對於金管會將一般銀行業者所受到的銀行法第72條之2的限制，把都更危老的承作剔除在計算範圍外，土銀的23％不動產放款上限比重，金管會卻並未把都更危老剔除在計算範圍，因此使得土銀現在不僅因為不動產風險權數拉高影響一般土建融案被迫暫停新作，連政府高度重視的都更危老政策放款，土銀也被上限管制的另一道「緊箍咒」卡住。

金融圈人士也認為，在造價成本的衝擊之下，到底能夠在完工後的市價反映多少出去，已攸關不同地區的都更危老執行的興衰榮枯。

業界人士則認為，台北市像是大安區、松山區這些地區，由於價格在台北市不動產中是最被看好的兩個地區，因此這兩大地區的都更案應仍讓建商有一定意願參與執行，但至於在北市較「老」的市區，在都更完成之後售價反映的不確定性就較高了，建商也較容易打「退堂鼓」。

金融圈人士進而指出，連同住戶間組成的「自主更新會」，原先在都更危老計畫中規劃的坪數更換，例如原本坪數30坪，在都更危老完成之後仍能換到30坪的房屋這類原先規劃，也將受造價飆漲而打亂。