2022/09/12【 經濟日報 】 劉忠勇

隨各國央行加速升息，全球不分雪梨、斯德哥爾摩、西雅圖均面臨借貸成本上揚，不僅令房屋買家卻步，房地產所有者負擔的利息也增加了。

視為家庭財富一大來源的房地產正快速降溫，也讓走下坡的全球經濟也有惡化之虞。儘管房市衰減速 度還不到2008年金融危機慘烈的水準，但嚴重程度如何，將是央行既要制壓通膨又要避免打擊消費者信心和經濟衰退的一大關鍵變數。

目前為止，像澳洲和加拿大呈泡沫化的房市正面臨兩位數下滑，而經濟專家相信房市全球化下跌趨勢才正開始。

曾共同撰擇國際貨幣基金（IMF）全球房價報告的法政大學教授平田秀明預測：「我們會看到全球房市在2023年和2024年同步下跌。」他警告，今年急速升息的全面影響，要過一段時間才會開始在家庭中發酵。他也提醒，「賣家經常忽視需求萎縮的現象」。

房地產融資成本上揚，會多方面在經濟造成傷害。背負房貸的家庭必須撙節度日，房貸要付的利息增加，也讓潛在買家打退堂鼓，進一步拖累房地產價格和開發。

房地產市場如此走下坡，與各國央行在金融危機後幾年然後又在疫情期間祭出超寬鬆貨幣所引發的房市榮景形成強烈對比。如今，就在通膨高漲和經濟可能陷入衰退的關頭，當初高價購置的房地產所負擔的利息勢必調高。

野村控股全球市場研究主管蘇巴拉曼（Rob Subbaraman）說：「負責的年輕家庭一生不曾經歷過自己經通膨調整實質薪資下跌，利息卻大幅上揚。」

房貸戶受升息影響如何因國家而異。以美國為例，大部分買家採用長達30年的固定利率；過去五年裡，調整式利率抵押貸款只占傳統房貸大約7%。相較之下，其他國家通常頂多只有一年是固定利率，或者採用和官方利率連動的浮動利率房貸。

據惠譽評級機構（Fitch Ratings）報告，在2020年的新房貸中，澳洲、西班牙、英國、加拿大名列浮動利率房貸比率最高的國家。

單單去年房價即大漲30%的紐西蘭，可謂疫情之下房市暴起暴落的典型例子。紐西蘭央行過去10個月七度升息，房價則由去年11月的高峰回落11%。經濟專家估計最終可能下跌多達20%。