2020/12/22【蘋果日報】 施智齡

台北市區老舊辦公大樓直逼上百棟，政府祭出的危老獎勵將逐步退場，吸引市區20棟大樓趕辦理危老重建，業者表示，新完工的商辦大樓將成為租戶遷移的動力，周遭商圈動能引動下，北市商圈版圖將有機會重整，預估2021至2022年，市區的辦公室租賃仍維持在房東市場，租金談判空間小。

台北市存在逾百棟屋齡30年以上的老舊辦公大樓，其中有11棟為A級辦公大樓，另有103棟為B級辦公大樓，兩者合計約占55萬坪，第一太平戴維斯資深協理丁玟甄分析，地主在危老基地規模獎勵誘因下，應該會趕在2023年完整獎勵退場之前，更積極參與大樓重建。

事實上目前市中心已經有20棟大樓申請、研議辦理都更，包含今年5月底熄燈的位於敦化南路上的敦南誠品大樓，以及昔日航空、貨運業大本營，位於民生東路三段的國泰寰宇大樓。

而這20棟參與重建的舊商辦樓之中，有6棟坐落於民生東路段，屬於B級辦公大樓，預期5年內台北市區辦公室供給將因都更重建減少10萬坪。

丁玟甄透露，即便明年預計兩商辦樓案完工，包含辦公室面積1萬坪的富邦遼寧案，跟6500坪的希望廣場兩建案，但業者及承租方已拿下絕大部分辦公空間，釋出不多，「所以儘管疫情有衝擊市場，但商辦市場上釋出供給有限，屬於房東市場，房東不需調降租金迎合租客端，從數據來看，租金反而還小幅上漲了2.2%」。

以當前商圈月租金來看，信義商圈每坪要價3554元最貴，其次為敦北商圈每坪2495元，非核心辦公商圈的單位租金則為2296元；租金漲幅部分，信義區變動最大提升了2.2%，敦北商圈跟其他非核心商圈則僅漲1.3%；而辦公室空置率敦北商圈為最高，達6.1%，全北市A辦平均空置率總計為3.3%。

北市目前商圈版圖大致分為信義商圈、敦北商圈、敦南商圈跟屬於非核心的北車與南港商圈，但未來新大樓陸續完工後，伴隨周遭商圈配套設施、商業活動量能的加持，將成為租戶遷移商辦的動力，根據第一太平戴維斯資料分析，目前仍屬非核心的南港商圈在3年內將創造6萬2千坪辦公室大樓面積，未來4年後商辦面積更有望達18萬坪數，堪稱是未來商圈之星。

對於商圈版圖演變，瑞普萊坊市場研究部總監黃舒衛表示，南港、內湖、大直跟北投而士林科技園區這些蛋白區，3年之後確實會釋出大量辦公面積，稀釋掉目前商辦蛋黃區的租金優勢，伴隨商辦供給量體增加，未來台北市要出現一辦難求的機會不多，但信義區歷經25年的開發，具備完整交通網絡跟多件重要地標，10年之內難被取代，應該會繼續坐穩租金首高的商圈老大寶座。