2021/10/15【工商時報】 陳碧芬

瑞銀（UBS）發布最新報告指出，全球央行大撒錢、過剩資金灌入不動產市場，將全球房地產泡沫指數吹上六年新高。

瑞銀全球財富管理投資長辦公室14日公布年度研究報告《2021年瑞銀全球房地產泡沫指數》，分析全球25個主要城市的住宅物業價格，2020年中到2021年中的一年時間內，這些大城市經通膨調整後的房價增長平均高達6％，為2014年以來的最高年增長率。

其中，法蘭克福、多倫多和香港的房地產市場風險水平最高，慕尼黑和蘇黎世的風險也偏高，溫哥華和斯德哥爾摩則是2021年重新進入泡沫風險區的城市，唯有馬德里、米蘭和華沙的估值仍然合理。全球只有中東地區的杜拜是唯一被低估的市場，也是唯一出現年衰退的市場。

在各地房價嚴重失衡下，與房價或有相關的物價均飆升，該調查發現，2021年物價上揚最激烈的五大城市：莫斯科、斯德哥爾摩、雪梨、東京、溫哥華等城市，這一年期間的增長率是過去五年平均的一倍至五倍，所有數據都在創下歷史記錄，資產泡沫風險幾乎在世界各地正在發生中。

瑞銀全球財富管理投資長辦公室房地產主管薩普特利（Claudio Saputelli）認為，25個大城市的房地產價格近乎全面上漲，是三大因素所造成：一、新冠疫情大流行期間許多人被限制在自己的「四堵牆內」，放大了居住空間的重要性，導致出現更高的購房意願。二、各地商業銀行在疫情期間對於購房者貸款標準的放寬，使得原已偏低的有利融資條件，對購屋者進一步受惠。三、更高的儲蓄率和繁榮的股票市場，釋放額外的住房淨資產，意即股市帶來的財富效果提升了購屋能力。

該報告提醒，實際上還有很多家戶是採租屋模式，疫情期間造成的金融新態樣，使得擁有房產的用戶成本，比租房更較低，加上民眾預期房價會不斷上漲，如今擁有房屋資產似乎對任何家庭都很有吸引力，這個理由或許會暫時保持房市持續暢旺，但對家戶來說，會淪入不得不借更多的錢以跟上更高的房價。這從商業銀行近幾個季度來，未償還抵押貸款增長普遍在加速，債務與收入比率亦在上升。

瑞銀指出，現階段的房地產市場變得「更加依賴極低的利率」，一旦金融監管單位或商業銀行收緊貸款標準，或將導致大多數市場的價格上漲突然停止，接下來就看會突然重挫或高原盤旋，估計城市房地產市場的長期疲軟，似乎機率愈來愈大。