2022/02/07【自由時報】 徐義平

中央銀行即將敲響升息鐘聲，史上最低利率也將告一段落，房貸族每月還款支出勢必增加。房產專家指出，全國22縣市僅有5縣市貸款負擔率低於3成，逾77%縣市都處於略低、偏低或是過低等級，一旦升息，房貸負擔只會變得更加沉重。

信用管制+升息 建議購屋自備款多1成

不過，也有房產業者認為，即使央行啟動升息，但利率仍處於相當低檔，不如央行信用管制來得嚇人，尤其對多屋族祭出差別利率、貸款成數降低等措施，甚至部分銀行房貸估價追不上飆漲房價，導致貸款成數不足的現象發生，建議欲購屋民眾自備款可以從2成提升至3成，甚至保留多1成現金用來應對日後升息、貸款成數不足等變化。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，房市已經太習慣低利環境，加上高房價等因素，民眾買房越借越多，建商開發案也越做越大，一旦金融市場開始步入升息循環，壓力馬上就會隨之而來。

舉例來說，過去老一輩民眾購屋貸款金額頂多2、300萬元，即使升息，利息增加相對有限；但現在購屋族貸款動輒1,000萬元起跳，萬一碰上「升升不息」，利率從1.31%跳升至2%，貸款金額1,000萬元，每年房貸利息支出就會增加近7萬元。

房貸利率調升2碼 千萬房貸每年利息多7萬元

中信房屋研展室副理張漢超認為，通常央行每調整重貼現率一碼，銀行對貸款人利率調整僅約6成，因此每月增加的房貸負擔其實不會如想像中重；不過，在萬物皆漲的年代，民眾購屋前一定得先做好財務規畫，培養良好信用分數，並在申請房貸前積極向銀行詢問，這樣才有機會取得最優惠的房貸條件。

瑞普萊坊市場研究部總監黃舒衛表示，銀行配合政策調整房貸，不外乎是在利率、成數、貸款期數、寬限期四大條件下手；以目前主管機關的態度來看，包括成數、寬限期等，都對自用、多屋族、豪宅客分別訂有不同的標準，而公股行庫也領頭開始制定差別利率。相對來說，未來銀行尚有自主空間的只剩利率加碼、貸款期數。

黃舒衛表示，除買屋有議價機會之外，貸款及未來轉貸其實也充滿學問，尤其是許多貸款方案讓申貸人初期吃盡甜頭，但之後可能面臨加碼幅度大、違約金額高，甚至無法平轉的風險。他建議，購屋族要釐清貸款內容，對於擔保貸款、信用貸款的金額、期數、利率、加碼方式、提前清償限制等，都要了解清楚，選擇中長期變動小而且限制條件少的，不要因為銀行估得到、貸得到或是利率超低就草率做決定。